Despacho de Derecho Inmobiliario y Urbanismo
Cuando el Catastro Inmobiliario no recoge la realidad física o jurídica del inmueble correspondiente, se puede subsanar o rectificar a través de los distintos procedimientos que establece la Ley, que variarán según cual sea la causa de la inexactitud del Catastro.
Estos procedimientos son cuatro y los describimos a continuación.
Procedimiento en el caso de que no se hayan llevado a cabo las declaraciones o comunicaciones exigidas.
Cuando se lleva a cabo una modificación de las característica del inmueble ya sea por una transmisión, obras que se hayan realizado o por cualquier otra circunstancia, es obligado comunicar al Catastro esos cambios por los siguientes medios.
Mediante declaraciones
Las declaraciones son los documentos por los que se manifiesta al Catastro Inmobiliario que se ha producido una modificación de la descripción catastral de los inmuebles. Se realizarán en la forma, plazos y modelos establecidos por el Ministerio de Hacienda.
Están obligados los que sean titular de algún derecho sobre el inmueble. En el caso de que fueran varios los obligados a declarar, si lo hace uno de ellos se entenderá cumplida la obligación por todos.
Mediante comunicaciones
Las comunicaciones deben ser realizadas por distintos Organismos Públicos, cuando tengan conocimiento que se ha producido alguna alteración en un inmueble que deba ser comunicada al Catastro Inmobiliario.
La Ley regula la comunicación de los siguientes organismos:
- Notarios y Registradores de la Propiedad. Tienen la obligación de remitir al Catastro Inmobiliario todo aquello que se contenga en los documentos por ellos autorizados o inscritos y que supongan la adquisición o consolidación de la propiedad, o la adquisición o constitución de los derechos de usufructo, superficie o de una concesión administrativa, ya se refieran a la totalidad del inmueble o a una cuota indivisa del mismo previamente incorporada en el Catastro, siempre que los interesados hayan aportado la referencia catastral.
También es una comunicación la información de los notarios en relación a la segregación, división, agregación o agrupación de los bienes inmuebles, siempre que conste la referencia catastral, exista correspondencia entre los inmuebles objeto de dichas actuaciones y la descripción que figura en el Catastro y que se aporte el plano, representado sobre la cartografía catastral, que permita la identificación de esas alteraciones. - Los Ayuntamientos sobre los hechos o actos que puedan generar un alta, baja o modificación catastral, cuando se haya otorgado una licencia o autorización municipal.
- Las Administraciones actuantes en los supuestos de concentración parcelaria, de deslinde administrativo, de expropiación forzosa y de los actos de planeamiento y de gestión urbanísticos.
Cuando estas actuaciones hayan sido inscritas en el Registro de la Propiedad, el Registrador tendrá también que comunicarlo al Catastro cuando conste la referencia catastral y el plano que permita la identificación de dichas actuaciones sobre la cartografía catastral. - La Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) deberá comunicar al Catastro la información con trascendencia catastral de la que tenga conocimiento cuando aplique los tributos y permita completar la titularidad de los inmuebles inscritos con las cuotas de participación no inscritas del cónyuge y de los comuneros, miembros o partícipes de las comunidades o entidades sin personalidad, así como la referida a los datos identificativos, domicilio fiscal y lugar declarado de residencia habitual de los titulares catastrales, con independencia de la fecha de realización de los actos, hechos o negocios jurídicos correspondientes.
- El Ministerio competente deberá remitir la información con trascendencia catastral que en materia de agricultura, alimentación y medio ambiente, respecto a los cambios de los cultivos o aprovechamientos de los bienes inmuebles rústicos, tenga conocimiento con motivo de las solicitudes de Ayudas.
- Las Entidades Locales o, en su caso, las entidades que ejerzan la gestión tributaria del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), cuando tengan conocimiento de hechos, actos o negocios susceptibles de generar un alta, baja o modificación catastral, derivados de actuaciones para las que se haya otorgado la correspondiente licencia o autorización municipal.
- La Dirección General del Catastro conforme a los antecedentes que incorporen la totalidad de la documentación necesaria para acreditar la correspondiente alteración catastral.
El procedimiento al que da lugar las anteriores comunicaciones se iniciará de oficio. Esto significa que la potestad de llevar a cabo la incoación del procedimiento le corresponde al Catastro pero, en el supuesto de que no se hayan llevado la comunicación preceptiva, el conocimiento de los hechos puede ser a través de un escrito del interesado.
La iniciación del procedimiento se comunicará a los interesados, concediéndoles un plazo de 15 días para que formulen las alegaciones que estimen convenientes. Una vez resuelto el expediente, la resolución que se dicte tendrá efectividad desde el día siguiente a la fecha en que el Catastro hubiera tenido constancia documentada de la discrepancia.
La resolución se notificará a los interesados de conformidad por el procedimiento establecido en la Ley General Tributaria. Si esta notificación no se realiza en el plazo máximo de seis meses desde la notificación del acuerdo de iniciación, se producirá la caducidad del expediente y su archivo.
Si no existieran terceros afectados por el procedimiento, se podrá iniciar directamente con la notificación de la propuesta de resolución al interesado directo. En este caso, el expediente se pondrá de manifiesto para la presentación de alegaciones durante un plazo de 15 días. En el caso de que no lo hicieran, la propuesta de resolución se convertirá en definitiva y se procederá al cierre y archivo del expediente.
Procedimiento en el caso de que las discrepancias se pongan de manifiesto al otorgarse una escritura pública.
Al otorgarse una escritura pública se podrán subsanar las discrepancias en relación a la configuración o superficie de la parcela, conforme al siguiente procedimiento:
- Si los otorgantes de la escritura manifiestan al notario que existe una discrepancia entre la realidad física y la certificación catastral, el notario solicitará su acreditación por cualquier medio de prueba admitido en derecho . Cuando el notario considere que está suficientemente acreditada la discrepancia lo notificará a los colindantes que pudieran verse afectados por la rectificación.
En el plazo de 20 días, los colindantes podrán realizar alegaciones. Si no lo hicieran o, haciéndolas no se opusieran, el notario incorporará la nueva descripción del bien inmueble a la escritura.
El notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada y una vez validada se incorporará la alteración al Catastro . En los supuestos en que se aporte un plano representado sobre la cartografía catastral, la alteración se realizará en el plazo de 5 días desde su conocimiento por el Catastro, para que el notario pueda incorporar en la escritura la certificación catastral descriptiva y gráfica de los inmuebles afectados. - Si algunos de los interesados manifiesta su oposición para la subsanación de la discrepancia o cuando ésta no quede suficientemente acreditada, el notario dejará constancia en la escritura pública e informará d a la Dirección General del Catastro para que, si lo considera oportuno, incoe el procedimiento correspondiente.
Procedimiento en el caso de que las discrepancias se pongan de manifiesto de los procedimientos seguidos ante el Registro de la Propiedad.
En la Ley Hipotecaria se regulan diversos procedimientos para que la realidad física de los inmuebles coincidan con su descripción registral. Una vez que se haya llevado a cabo la tramitación del expediente y el Registro de la Propiedad proceda a la modificación del asiento correspondiente al inmueble, deberá notificarlo a la Dirección General del Catastro.
La información transmitida por el Registro de la Propiedad deberá ser validada técnicamente por el Catastro. Una vez realizado, el Catastro comunicará la incorporación al Registro de la Propiedad junto con la certificación descriptiva y gráfica actualizada , para que éste haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica de la misma .
Procedimiento en el caso de discrepancias respecto de la superficie del inmueble, datos postales y cartografía
El Catastro podrá rectificar de oficio la información para corregir la superficie dentro del margen de tolerancia técnica establecida reglamentariamente. También, para reflejar cambios en los identificadores postales o en la cartografía, o cuando se lleven a cabo otras operaciones que tengan por finalidad mantener la adecuada concordancia entre el Catastro y la realidad inmobiliaria.
Cuando la operación de carácter general consista en la rectificación de la descripción de los inmuebles que deba realizarse con motivo de ajustes a la cartografía básica oficial, se anunciará en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro el inicio del procedimiento de rectificación por ajustes cartográficos en los municipios afectados y el calendario de actuaciones.
Una vez realizado dicho anuncio se abrirá un periodo de exposición pública en el Ayuntamiento durante un mínimo de 15 días, así como la apertura del plazo de alegaciones durante el mes siguiente.
Cuando como consecuencia de estas actuaciones se produzcan rectificaciones que superen el diez por ciento de la superficie de los inmuebles, la resolución por la que se aprueben las nuevas características catastrales se notificará a aquellas personas que pudieran verse afectadas.
Conclusión
Es muy importante que exista una concordancia entre el Catastro y la realidad física de los inmuebles. Esto evitará, por ejemplo, que los colindantes consideren que su propiedad abarca la superficie que se indica en el Catastro y procedan a ocuparla. También, evitará que se pague en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), una cantidad superior a la que realmente corresponda cuando, por ejemplo, en el Catastro se incluye la superficie de la terraza como habitable.
Debemos tener en cuenta que, aunque el Catastro no atribuye titularidades, es decir, que no se puede reclamar como propio un inmueble o parte del mismo por el hecho de que figure a nuestro nombre en el Catastro, sí que es una fuente de problemas cuando no está descrito conforme a la realidad física porque el que esté beneficiado por el error del Registro Catastral va a pretender que se incorpore a su propiedad la totalidad de la superficie que consta en el mismo lo que, con toda seguridad, dará lugar a un pleito que podríamos haber evitado si hubiéramos procedido a la subsanación de los datos catastrales.
En definitiva, es conveniente que si el Catastro no recoge la configuración exacta del inmueble, que se realice la subsanación por medio de cualquiera de los procedimientos que establece la Ley.
