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La doble inmatriculación se produce cuando una misma finca aparece inscrita dos veces en el Registro, total o parcialmente, a nombre de titulares distintos. Aunque poco frecuente, genera una grave inseguridad jurídica y paraliza cualquier operación sobre el inmueble. Suele originarse por errores en linderos y cabidas, expedientes mal tramitados, desajustes con Catastro o, en ocasiones, títulos fraudulentos. En estos casos la fe pública registral no protege, porque la duplicidad invalida la presunción de exactitud del Registro. El Tribunal Supremo ha establecido que estos conflictos se resuelven aplicando el Derecho civil: comparando títulos, antigüedad, buena fe y posesión. Solo un juez puede decidir cuál es el verdadero propietario y ordenar la rectificación del Registro. La prevención pasa por revisar el historial registral completo, comprobar la correspondencia con Catastro y acudir a asesoramiento especializado. Cuando ya existe duplicidad, es imprescindible iniciar un juicio declarativo para restaurar la seguridad jurídica.

Lo que parece una compra puede ser solo un alquiler encubierto. Conocer las condiciones reales es la clave

En Madrid se están ofreciendo viviendas bajo la apariencia de compraventa que en realidad no pueden venderse en propiedad durante los primeros 15 años. Se trata de promociones levantadas en suelo municipal con la obligación legal de destinarse a alquiler asequible. Los contratos que firman los interesados no son escrituras de compraventa, sino aportaciones a una cooperativa para financiar el proyecto. Esto implica riesgos importantes: no se adquiere la propiedad, puede que ni siquiera se acceda al alquiler si no se cumplen los requisitos, y además se asumen responsabilidades económicas como socio. Antes de firmar, conviene informarse bien, exigir garantías y contar con asesoramiento jurídico especializado

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Es muy habitual que la Administración si se le ha interpuesto recurso contra el expediente sancionador a la vez que contra la orden de demolición, no proceda a ejecutar el cobro de la sanción y permanezca inactiva durante todo el tiempo que dura el procedimiento judicial. En este caso, pudiera ser que le prescribiera la posibilidad de cobrar la sanción por el transcurso del plazo de prescripción desde el momento que pudo proceder a su cobro.

Establece la Ley de Procedimiento Administrativo Común que el plazo de prescripción de las sanciones comenzará a contarse desde el día siguiente a aquel en que adquiera firmeza la resolución por la que se interpone la sanción y que solo se interrumpirá dicho plazo cuando se inicie el procedimiento de ejecución con conocimiento del interesado, volviendo a transcurrir el plazo si el expediente está paralizado durante más de un mes.

La firmeza de la sanción, en vía administrativa, se produce desde la fecha en la que se dicta la resolución que la impone, por lo que, independientemente del recurso administrativo que pudiera interponerse, la sanción es ejecutiva y desde ese mismo momento empieza el plazo de prescripción para que la Administración pueda cobrarla.

En definitiva, es muy importante tener en cuenta estas consecuencias porque bien pudiera ocurrir que aunque en vía judicial no obtuviéramos una sentencia favorable a nuestros intereses, la Administración, por su dejadez y desidia, no pueda terminar cobrando la sanción.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado. Colegiado ICAM 43.197

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