Las restricciones que se han impuesto por las autoridades para la reunión de personas por encima de un determinado número a consecuencia de la pandemia del COVID19, ha provocado que la inmensa mayoría de Comunidades de Propietarios no hayan podido celebrar las Juntas Ordinarias en el plazo del año que viene marcado en la Ley de Propiedad Horizontal.
Una de las consecuencias de esta imposibilidad de reunión es que los órganos de gobierno no se han podido renovar. Ante esta situación, se nos han transmitido por nuestros clientes las siguientes dudas:
- Si los miembros de los órganos de gobierno, es decir, el presidente, vicepresidente, secretario, administrador y, si existieran, vocales, siguen ostentando sus cargos o si, por el contrario, ya no son válidos al haber transcurrido más de un año desde que fueron nombrados.
- Si, a pesar de no poder celebrarse las Juntas, existe algún mecanismo para sustituir al presidente cuyo cargo ya tenía que haber sido renovado o cómo puede nombrarse un nuevo presidente en el caso de que hubiera fallecido el que estaba nombrado.
Vamos a aclararlas.
¿Cesan en sus cargos de los órganos de gobierno por haber transcurrido más de un año desde su nombramiento?
La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 13.7 que el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año, a no ser que en los estatutos se establezca un plazo mayor.
Pudiera parecer, entonces, que una vez transcurrido el año de mandato los cargos cesarían automáticamente. Pero este posible automatismo que pudiera interpretarse literalmente de la redacción del artículo provocaría el efecto perjudicial de que las Comunidades de Propietarios se quedarían sin gobierno por el solo hecho del transcurso del año, lo que no es deseable.
Por esta razón, la jurisprudencia mayoritaria de las Audiencias Provinciales considera que una vez que ha transcurrido el año desde que se nombraron los cargos de la Comunidad, en el caso de que no fueran renovados, se producirá la prórroga de su mandato hasta que la Junta de Propietarios proceda a nuevos nombramientos. Esto significa que la prórroga no supone la renovación del cargo por otro año más, sino solo hasta el momento en el que la Junta elija los nuevos órganos de gobierno.
Por tanto, en contestación a la pregunta, debemos decir que, aunque no se hayan podido celebrar las Juntas de Propietarios a causa del COVID19, los cargos de las comunidades de propietarios siguen vigentes hasta que haya ocasión de celebrar la siguiente junta ordinaria.
¿Cómo se puede nombrar un nuevo presidente de la Comunidad de Propietarios para el caso de que no se pueda celebrar la Junta de Vecinos?
Aunque, como hemos dicho, el presidente no pierde su condición una vez transcurrido un año desde el nombramiento, sí es posible que por distintas circunstancias interese su sustitución o, posiblemente, que por su fallecimiento sea necesario nombrar a otro vecino para que desempeñe el cargo.
En la situación actual de la pandemia del COVID19, como hemos dicho al principio, se hace muy difícil la posibilidad de convocar una Junta Ordinaria para poder nombrar un nuevo presidente, lo que en ocasiones puede generar importantes distorsiones en el funcionamiento de la Comunidad.
La solución nos la da el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece la posibilidad de que el Juez pueda nombrar a otro vecino que sustituya al actual presidente cuando éste tenga razones para no poder seguir desempeñando el cargo. El cargo de presidente de la comunidad es obligatorio, pero pudiera ser que por razones particulares del vecino que fue nombrado le sea perjudicial desempeñar el cargo. En este caso, el Juez, a través de un juicio de equidad, puede nombrar a otro vecino.
Si esto está regulado para circunstancias normales, que nada tienen que ver con la situación de pandemia en la que vivimos, con mayor razón podrá acudirse al Juez por parte del presidente que lleva más de un año, para que se nombre a otro vecino cuando por razones que le afecten, que tendrá que acreditar, se le esté causando perjuicios de cualquier índole.
Dicho artículo añade, también, que podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, le fuera imposible a la Junta designar presidente de la comunidad. Y esto tiene un perfecto encaje en estos tiempos en los que la Junta de Propietarios no puede designar presidente a causa de que están prohibidas las reuniones y, por tanto, no existe posibilidad de convocarla en la mayor parte de los casos. En definitiva, tanto si se quiere nombrar otro presidente como si fuera necesario sustituir al que hubiera fallecido, se podrá acudir al Juez para que a través del juicio de equidad nombre un nuevo vecino como presidente.
