El estado de ruina es un estado de hecho, constitutivo de una degradación definitiva de un inmueble que impide continuar con su uso. La constatación de dicho estado se verifica en un momento determinado por lo que las sentencias que se dicten desestimando la pretensión de ruina no tienen el efecto de cosa juzgada, pudiendo intentarse de nuevo si las condiciones de la edificación han evolucionado a peor.
Otra cuestión que debemos tener en cuenta es que la declaración de ruina es de carácter objetivo, lo que significa que procede independientemente de cuales han sido sus causas, aun cuando la deficiencia sea imputable a la negligencia o desidia del propietario del edificio.
La regulación de la ruina de un edificio en España varía según contemplemos la Legislación de ámbito nacional o la de las Comunidades Autónomas.
La regulación estatal se contiene en la Ley del Suelo de 1.976 y en el Reglamento de Gestión Urbanística y es de aplicación supletoria para los aspectos que no estén regulados en la legislación autonómica. Contempla los siguientes estados de ruina:
- Ruina Técnica, que procede cuando es necesario acudir a medios extraordinarios para la reparación del edificio.
- Ruina Económica, que procede cuando el coste de reparación sea superior al 50 % del valor actual del edificio.
- Ruina Urbanística, que se da cuando el edificio está fuera de ordenación y es preciso realizar en él obras que van más allá de la simple higiene, ornato y conservación.
- Ruina inminente, que es cuando existe urgencia y peligro para las personas y bienes lo que aconseja el desalojo inmediato del edificio y su demolición.
- Ruina parcial, que es cuando por la propia configuración del inmueble puede declararse solo la ruina de partes del mismo.
- Ruina del Patrimonio histórico-artístico, que es la que afecta a un inmueble protegido, debiendo tener en cuenta que para su declaración se deberá contar con las distintas administraciones implicadas, es decir, con el Estado Central, con la correspondiente Comunidad Autónoma y con el Ayuntamiento.
La regulación autonómica es distinta dependiendo de cada Comunidad. En general han reducido el número de estados de ruina, siendo el denominador común la ruina económica y la inminente. También suelen regular la urbanística. Las diferencias se plantean a la hora de definir lo que es ruina económica ya que el criterio no es uniforme. Así, algunas legislaciones autonómicas dicen que procede cuando supere el deber normal de conservación, lo que exige saber cómo se define este deber en cada una de las Comunidades o, como la de Madrid, dicen que procederá cuando el valor de reparación supere en el 50 % el valor de reposición, contradiciendo con ello a la legislación estatal que se refiere al valor actual del edificio para cuya obtención habrá que aplicar los correspondientes índices correctores al valor de reposición.
Pedro Pablo Fernández Grau
Abogado. Colegiado ICAM 43.197
