Estamos viviendo en las últimas fechas una dinámica de elaboración normativa por parte de los Consistorios de toda España, que se dirige a dar claridad y corrección de fundamentos a la problemática de los cerramientos de terrazas y tendederos e instalaciones de pérgolas en viviendas. Muestra de ello es la reciente Instrucción aprobada por el Ayuntamiento de Majadahonda que resume los usos y criterios que están permitidos en este tipo de obras en el municipio y que a continuación pasamos a indicar.
Se distinguen tres supuestos de cerramiento diferentes en cuanto a la normatividad y exigencias expuestas, distinguiéndose en:
- Aquellos que tengan los cuerpos salientes cerrados, cuya superficie computará en su totalidad, a efectos de índice de edificabilidad. (100%)
- Aquellos cuerpos salientes abiertos, cuyo cerramiento computará el 50 por 100 a efectos de índice de edificabilidad.
- Por último, aquellos con cuerpos salientes cerrados y abiertos a su vez que se computará totalmente a efectos de ocupación, trazando una línea imaginaria. Este tipo de cerramientos son los mas conflictivos por el riesgo implícito que poseen en su determinación. (50/100%)
Pues bien, es requisito indispensable para entender este desarrollo, que las construcciones posean cubierta, es decir estén cerradas en su totalidad, como lo es un cerramiento al uso, debiendo identificarse según el número de paramentos existentes, la categoría en la que nos encontraremos.
Respecto a los tenderos, solamente podrán autorizarse los cerramientos de tendederos en las mismas condiciones establecidas para los cerramientos de terrazas, añadiendo que no se podrán desmontar sus lamas o carpintería existente, teniendo dicha superficie un cómputo del 100 por 100 de edificabilidad.
La instalación de pérgolas es más flexible, permitiéndose en las situaciones siguientes:
- En viviendas de planta baja de edificios de uso residencial colectivo.
- En viviendas áticos de edificios de uso residencial colectivo.
- En viviendas unifamiliares, sean adosadas, pareadas o aisladas.
Debiendo cumplir como criterio, que nunca se podrán cubrir o cerrar de manera permanente, siendo admisible únicamente el que sean soporte para la instalación de un toldo, retráctil o fácilmente desmontable, debiendo cumplir el área de retranqueo a la calle excepto en el caso de edificios unifamiliares colindantes si media acuerdo. No podrán sobresalir de un plano de inclinación máxima de 45° trazado desde la arista formada por el borde superior del forjado de la última planta y el plano de fachada por el de los patios interiores y no podrán invadir la zona de retranqueo que esté previsto de forma obligatoria para la última planta, siendo estas las características mas singulares de dicho desarrollo.
Es preciso previamente realizar un estudio de la edificabilidad existente en la edificación a fin de saber si existe un remanente de la asignada por el planeamiento a la parcela, tras lo cual, deberemos ponernos de acuerdo con la Comunidad de Propietarios, que es la verdadera titular de dichos metros y la que posee la facultad de determinar su uso, venta, cesión o reparto.
Por tanto, en caso de que tengamos la intención de realizar cualesquiera de este tipo de construcciones, deberemos atender a los parámetros de legalidad de la Comunidad Autónoma donde radique, así como, los determinados por el municipio, siendo la comprobación mas importante, la de existencia de metros de edificabilidad sobrantes en la finca, pues es el requisito indispensable para la realización de dichas obras, siendo recomendable acudir a profesionales especializados en el caso, previamente a tomar cualquier tipo de medida de las mencionadas con anterioridad, para ejercer de una manera clara y segura nuestros derechos.
Jaime Riaguas Boya
Abogado, Colegiado ICAM nº 123.496
