En relación al arrendamiento de viviendas habituales el Gobierno de España, dentro del estado de alarma a consecuencia del COVID-19 (coronavirus), ha dictado el Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico, publicado en el BOE Nº 91 de 1 de abril de 2.020, y que entra en vigor el 2 de abril.
Decreta las siguientes medidas:
Procedimientos judiciales de desahucio
Suspende los plazos y vistas en los procedimientos de desahucio, así como los lanzamientos, en relación a los arrendamientos de vivienda habitual, siempre que el inquilino sea persona vulnerable conforme a los requisitos que se establecen en el propio Real Decreto Ley. En la forma que está redactado se entiende que sólo afecta a los procedimientos que estuvieran en tramitación antes de la declaración de la situación de emergencia y no a los que se inicien una vez que ésta sea levantada.
El plazo de suspensión será por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de dicha norma, y tendrá carácter retroactivo a la fecha en la que se produjo la situación de vulnerabilidad económica del inquilino. El plazo será el estrictamente necesario que fijará el Letrado de la Administración de Justicia a la vista del informe de los servicios sociales.
Si la suspensión afecta a arrendadores que también se encuentren en situación de vulneración social o económica sobrevenida a consecuencia del COVID-19, el Letrado de la Administración de Justicia deberá comunicarlo a los servicios sociales para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión, así como para definir las medidas de protección social que haya que adoptar.
Prórroga contratos de alquiler
Establece una prórroga extraordinaria de seis meses para los contratos de alquiler de vivienda habitual sujetos a la LAU que en el período comprendido desde la entrada en vigor del decreto-ley hasta el día que hayan transcurrido dos meses a partir de que termine el estado de alarma, finalice el período de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o la prórroga tácita del artículo 10.1 de la LAU.
Es necesario que el arrendatario solicite la prórroga al arrendador. Dice el Real Decreto Ley que la prórroga podrá aplicarse y deberá ser aceptada por el arrendador, se entiende para que tenga efectos, por lo que podría rechazarla.
Moratoria automática del pago de la renta en caso de grandes tenedores y empresas
Se aplica cuando el propietario de la vivienda arrendada sea un gran tenedor o empresas o entidades públicas dedicadas al arrendamiento de viviendas habituales. En el caso de las empresas y las personas jurídicas, les afecta esta medida cuando sean propietarios de más de 10 inmuebles urbanos, a excepción de garajes y trasteros, o que la superficie construida sea más de 1.500 m2. No excluye los locales comerciales, por lo que cuentan para la consideración de gran tenedor.
El arrendatario tiene que dirigir al arrendador la solicitud de la moratoria en el pago de la renta, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, a no ser que ya hayan llegado a otros acuerdos de aplazamiento de la renta o de su condonación, total o parcial.
Una vez recibida la solicitud, el arrendador, en el plazo de 7 días laborables, deberá optar entre las siguientes alternativas:
- La reducción del 50 % de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y, también, en las mensualidades siguientes a este plazo con un máximo de 4 meses, si el primer plazo hubiera sido insuficiente. No indica cuales son los criterios para considerar insuficiente este plazo por lo que puede ser origen de conflictos entre las partes.
- Una moratoria del pago, durante los mismos plazos y con los mismos requisitos del punto anterior. La cuota será aplazada durante al menos 3 años que empezarán a contar a partir del momento en el que se supere la situación de vulnerabilidad del inquilino o a partir de la finalización del plazo de 4 meses. Si el contrato de alquiler, o sus prórrogas, finalizara antes de los 3 años, el pago de las cantidades dejadas de pagar se distribuirá en los meses que quedan hasta la finalización del contrato.
Las cantidades aplazadas no devengarán intereses.
En el caso de que el arrendatario obtenga las ayudas a la financiación que se establecen en el propio Real Decreto-ley, quedará sin efecto la moratoria. No se establece la obligatoriedad de que las solicite.
Ayudas transitorias de financiación
Se establece una línea de microcréditos al 0% y sin comisiones para hacer frente al pago de la renta de alquiler de las viviendas habituales. Se podrán devolver en un plazo de 6 a 10 años y se podrán acoger los afectados por ERTEs, reducciones de jornada, autónomos con caída de ingresos, etc.
Para poder acogerse a las ayudas, el inquilino tendrá que haber solicitado al arrendador, que no sea gran tenedor, empresa o empresa pública, el aplazamiento temporal del pago de la renta en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley y se lo hubiera denegado en el plazo de 7 días laborables desde la solicitud. No podrán acogerse los inquilinos que hayan llegado a un acuerdo previo de aplazamiento o condonación de la renta.
El Real Decreto-Ley no establece ninguna medida en relación a los arrendamientos de viviendas que no sean habituales ni respecto de alquiler de locales comerciales, naves industriales, garajes, trasteros, etc, ya que solo es de aplicación a los arrendamientos de vivienda habitual.
Pedro Pablo Fernández Grau
Abogado
