En el ámbito de la propiedad horizontal, uno de los temas que más frecuentemente genera controversia es la responsabilidad del pago de las derramas y las cuotas comunitarias tras la venta de un inmueble. La regulación en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la jurisprudencia han establecido diversos criterios para determinar a quién corresponde hacer frente a estas obligaciones, considerando elementos clave como el momento de devengo de las derramas, la notificación del cambio de titularidad de la propiedad, y la relación entre el contrato de compraventa y las deudas derivadas de la comunidad. En este artículo, exploramos los principales aspectos que determinan la responsabilidad de los propietarios, tanto antiguos como nuevos, a partir de la doctrina jurisprudencial.
El Momento de Exigibilidad de las Derramas
Una de las cuestiones fundamentales que la jurisprudencia ha abordado es cuándo se entiende que una derrama se vuelve exigible. Conforme al artículo 9.1.e) de la LPH, los propietarios deben contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad de propietarios, que incluyen las derramas. Sin embargo, la jurisprudencia ha dejado claro que lo que determina la responsabilidad es el momento en el que la deuda deviene líquida y exigible, no cuando se aprueba la obra ni siquiera cuando se aprueba el presupuesto de la misma.
Responsabilidad del Propietario al Momento del Devengo
El Tribunal Supremo y varias audiencias provinciales han resaltado que el nuevo propietario será responsable de las derramas que se devenguen mientras sea titular del inmueble, independientemente de cuándo se hayan aprobado las obras o las derramas en sí. Es decir, si un acuerdo para realizar una obra se toma antes de que el comprador adquiera la propiedad, pero la deuda devengada por la derrama se hace exigible después de la transmisión, el nuevo propietario deberá hacerse cargo de la misma. Esto se debe a que, en virtud de la regla propter rem, el nuevo propietario se beneficia de las mejoras y, por ende, debe contribuir a su financiación.
Así lo establece la jurisprudencia, que resalta que el propietario en el momento de la exigibilidad de la deuda es el que debe asumir el pago, independientemente de cuándo se haya aprobado el acuerdo o las obras.
La Responsabilidad en Caso de Cambio de Titularidad no Notificado
Un aspecto crucial que influye en la determinación de la responsabilidad por las deudas de la comunidad es si ha sido o no notificado el cambio de titularidad del inmueble a la comunidad de propietarios. La jurisprudencia ha sido clara en que si el cambio de titularidad no ha sido notificado debidamente, tanto el propietario anterior como el nuevo pueden ser responsables solidarios de las cuotas y derramas, hasta que dicha notificación se realice.
El Caso de los Ex Cónyuges tras la Liquidación de Sociedad de Gananciales
La falta de comunicación de un cambio de titularidad es un factor relevante en situaciones que involucran la liquidación de sociedades de gananciales. Si, tras un divorcio, no se ha notificado a la comunidad que la propiedad ha sido transmitida a uno de los ex cónyuges, ambos pueden seguir siendo responsables solidarios de las deudas comunitarias, incluso si uno de ellos ha dejado de ser propietario formalmente. Esto es particularmente importante cuando la comunidad no tiene conocimiento del cambio de titularidad, ya que continuará exigiendo el pago a los titulares registrales.
De acuerdo con la Audiencia Provincial de Madrid, ambos ex cónyuges siguen respondiendo solidariamente de las cuotas hasta que el cambio de titularidad se comunique debidamente a la comunidad de propietarios. La falta de dicha notificación impide que la comunidad reconozca al nuevo titular como el único responsable de las deudas generadas tras la transmisión.
El Pacto en el Contrato de Compraventa sobre el Pago de las Derramas
En algunos casos, el contrato de compraventa incluye cláusulas específicas sobre el pago de las derramas, lo que puede generar controversias si las partes no cumplen con lo pactado. Sin embargo, la jurisprudencia ha dejado claro que estos acuerdos privados no pueden prevalecer sobre las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal. En otras palabras, aunque comprador y vendedor pacten que el vendedor se hará cargo de las derramas aprobadas antes de la venta, este acuerdo no puede contravenir las disposiciones legales que determinan que la responsabilidad corresponde al propietario en el momento en que la deuda se hace exigible.
La Exigibilidad de las Derramas y el Impacto del Pacto
Por ejemplo, el Tribunal Supremo ha establecido que cuando la deuda ya ha devengado, el nuevo propietario será responsable de las derramas, aun cuando el contrato de compraventa estipule lo contrario. En estos casos, los pactos privados entre las partes no pueden exonerar al nuevo propietario de su responsabilidad frente a la comunidad de propietarios, dado que los acuerdos entre comprador y vendedor no tienen efectos frente a la comunidad.
En situaciones en las que los propietarios acuerdan pagar las derramas en plazos específicos, la jurisprudencia también ha destacado que el incumplimiento de estos acuerdos puede generar una deuda adicional por intereses, que será de responsabilidad del propietario en el momento de la exigibilidad de la deuda.
La Procedencia y Requisitos del Procedimiento Judicial para la Reclamación de Derramas
La reclamación judicial de las derramas y cuotas comunitarias debe seguir ciertos procedimientos que garanticen su validez. En este sentido, la jurisprudencia ha precisado que el procedimiento monitorio no es aplicable en todos los casos. En particular, cuando no se cumplen los requisitos formales, como la aportación del acuerdo de liquidación y la certificación de la deuda, no procede utilizar este procedimiento simplificado.
En sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid y la Audiencia Provincial de Alicante, se ha señalado que cuando la deuda no ha sido debidamente certificada o no se ha aprobado correctamente en junta, no puede iniciarse un proceso monitorio para reclamarla. En tales casos, la comunidad debe recurrir al juicio ordinario, donde ambas partes tendrán la oportunidad de presentar pruebas sobre la deuda y su exigibilidad.
En cuanto a los requisitos formales, el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la comunidad debe haber aprobado previamente el acuerdo de reclamación y debe tener constancia de la deuda, lo que se logra a través de la certificación de la deuda. La falta de cumplimiento de estos requisitos puede resultar en la desestimación de la demanda, tal como se ha observado en diversas sentencias.
Las Deudas de la Comunidad: Exigibilidad y Prescripción
Uno de los puntos clave que regula la jurisprudencia es la prescripción de las deudas de la comunidad de propietarios. Según el artículo 1966 del Código Civil, las deudas de la comunidad prescriben en el plazo de cinco años.
La jurisprudencia ha reafirmado que la deuda es exigible cuando se convierte en líquida y vencida, y que el plazo de prescripción comienza a contar a partir del momento en que la deuda se hace exigible, es decir, cuando se devengan las derramas y se proceda a su cobro. Esto se confirma en diversas sentencias, como las de la Audiencia Provincial de A Coruña y la Audiencia Provincial de Salamanca, donde se establece que la deuda no se genera en el momento de la aprobación de la obra, sino cuando se cuantifica y se libra el recibo a los propietarios.
La Junta de Propietarios y la Aprobación de las Derramas
Es fundamental que las derramas sean aprobadas correctamente en las juntas de propietarios para que sean válidas y exigibles. Las juntas de propietarios tienen la facultad de aprobar las obras y determinar el importe de las derramas, y la comunidad no podrá exigir el pago de las mismas si no se ha aprobado previamente el acuerdo en junta.
El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que las derramas destinadas al pago de mejoras realizadas en el inmueble son a cargo del propietario en el momento en que se apruebe la exigibilidad de las mismas. Esto significa que, aunque las obras sean necesarias o hayan sido acordadas antes de la transmisión del inmueble, las derramas serán exigibles solo una vez que se haya aprobado su cuantificación y el reparto entre los propietarios.
