Introducción
El sistema de la subasta judicial de inmuebles tiene un procedimiento específico que es necesario que conozcan los intervinientes en el mismo, es decir, el ejecutado, el ejecutante y los postores, a fin de que puedan hacer valer sus derechos convenientemente.
Lo primero que debemos tener en cuenta es que la convocatoria y desarrollo de la subasta se realizará en el Portal de Subastas del Ministerio de Justicia, de forma que cualquier interesado podrá estar informado de las distintas subastas de inmuebles que estén abiertas en todo el territorio nacional.
Una precaución básica que deben adoptar aquellos cuya intención sea la de adquirir un inmueble a través de este procedimiento, es la de solicitar la suspensión al Juzgado o Tribunal para inspeccionar el inmueble objeto de la subasta, lo que es muy recomendable a fin de evitar sorpresas una vez que se lo haya adjudicado.
Posibilidades de adjudicación según el importe de la postura más alta
La Ley establece distintas posibilidades de adjudicación del inmueble subastado según sea el importe de la postura más alta una vez que haya finalizado la subasta. Este sistema afecta a todas las partes intervinientes en la misma, tanto al ejecutado, como al ejecutante y, por supuesto, al mejor postor. Se pueden dar las siguientes situaciones:
- Si la mejor postura en la subasta fuera igual o superior al 70 % del valor por el que el inmueble hubiera salido a subasta, el Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) aprobará el remate en favor del mejor postor.
Esta es la situación más simple, porque lo único que debe hacer el rematante es consignar en el plazo de 40 días la diferencia entre lo que depositó para tomar parte en la subasta y el precio total del remate.
Una vez realizada la consignación, el procedimiento de la subasta ha finalizado. - Pudiera suceder que el ejecutante hubiera hecho la mejor postura y que fuera igual o superior al 70 % del valor por el que el inmueble salió a subasta. En este caso, el LAJ aprobará el remate y liquidará lo que deba el ejecutado por todos los conceptos.
Una vez realizada dicha liquidación, el ejecutante tendrá que ingresar la diferencia entre la cantidad que resulte de esta liquidación y el precio del remate. Si no existiera esta diferencia, no tendrá que ingresar nada y se le adjudicará el inmueble. - Si existen posturas superiores al 70 % del valor por el que hubiera salido a subasta el inmueble, pero el mejor postor ofrece el pago del precio a plazos con la constitución de garantías de pago suficientes, el ejecutante tendrá 20 días para pedir que se le haga la adjudicación por el 70 % del valor indicado.
En el caso de que el ejecutante no hiciera uso de esa facultad, el LAJ aprobará el remate a favor del mejor postor junto con las condiciones de pago y garantías que haya ofrecido. - Puede darse el caso de que la mejor postura fuera inferior al 70 % del valor de salida. En esta caso, el ejecutado tiene la posibilidad de presentar en el plazo de 10 días un tercero que ofrezca una cantidad superior al valor de tasación. Si lo ofrecido fuera inferior a este valor, tendrá que ser suficiente para pagar al ejecutante por todos los conceptos.
Debe tenerse en cuenta que respecto de la cantidad que debe ofrecer el tercero no se toma como referencia el valor por el que el bien sale a subasta sino el valor de la tasación. Son valores distintos, porque el valor de salida se obtiene de restar al valor por el que se haya tasado el inmueble el importe de todas las cargas que sean anteriores a la deuda por la que se esté realizando la ejecución.
Si el ejecutado no utiliza la opción anterior, en el plazo de 5 días el ejecutante podrá pedir que se le adjudique el inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que sea superior al 60 % del valor de tasación y a la mejor postura.
Si el ejecutante no opta por esta posibilidad, se aprobará el remate a favor del mejor postor cuando la cantidad ofrecida sea superior al 50 % del valor de tasación. En el caso de que fuera inferior, se aprobará el remate cuando la cantidad cubra el importe por el que se haya despachado la ejecución más la provisión para intereses y costas.
Pudiera ser que no concurrieran los anteriores requisitos para poder llevar a cabo la aprobación del remate cuando la cantidad ofrecida sea inferior al 70 % del valor de salida. En este caso, el LAJ podrá aprobar el remate atendiendo, a la conducta del deudor en relación al cumplimiento de la obligación de pago; a la posibilidad de que el acreedor pueda cobrar mediante la realización de otros bienes; el sacrificio que para el deudor suponga la aprobación del remate; así como el beneficio que obtenga el acreedor.
En los cuatro supuestos anteriores, hay que tener un cuenta que una vez aprobado el remate el adjudicatario debe aceptar las cargas y gravámenes anteriores a su deuda que tenga el inmueble, debiendo subrogarse en la responsabilidad derivada de los mismos.
Por otra parte, existe la posibilidad de que el ejecutado pueda liberar los bienes antes de la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante, cuando pague íntegramente el principal, intereses y costas.
Subasta sin ningún postor
Si una vez celebrada la subasta ha quedado desierta al no haber existido ninguna puja, en el plazo de 20 días desde el cierre de la subasta el acreedor podrá pedir la adjudicación del inmueble, siendo los requisitos diferentes según se trate de la vivienda habitual del ejecutado o no.
En el caso de que no se trate de la vivienda habitual, el acreedor podrá pedir que se le adjudique el inmueble por el 50 % del valor por el que hubiera salido a subasta, o bien, por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
Si se tratara de una vivienda habitual, la adjudicación por parte del ejecutante lo será por el 70 % del valor de salida. En el caso de que esta cantidad sea inferior a lo que se deba por todos los conceptos, el porcentaje será del 60 %.
En el caso de que el ejecutante optara por no adjudicarse el inmueble con las condiciones anteriores, el LAJ alzará el embargo si así se lo solicita el ejecutado.
Pedro Pablo Fernández Grau
Abogado
