URBANISMO
PEDRO PABLO FERNANDEZ GRAU – ABOGADO
La reforma que se ha llevado a cabo en la Ley 9/2001 por la ley 1/2020, ambas de la Comunidad de Madrid, establece un nuevo régimen de autorizaciones para las obras, según el tipo de que se trate.
Así, por una parte, están las obras para las que seguirá siendo necesario que se solicite licencia urbanística, con los mismos requisitos que hasta ahora se venían exigiendo.
Por otra parte, la reforma instaura la declaración responsable para aquellas obras y actuaciones urbanísticas que por sus características se consideran que no tienen un impacto que merezca el control previo de su legalidad.
Tanto para las licencias como para las declaraciones responsables establece la denominación común de títulos habilitantes de naturaleza urbanística.
Por último, regula aquellas obras que por su sencillez o poco riesgo de afectar al interés público urbanístico no precisan de título habilitante alguno.
La reforma se justifica por la ganancia de competitividad y productividad que va a suponer eximir de licencia a determinadas obras, lo que permitirá que se descongestionen los servicios técnicos de los ayuntamientos y que el propietario o promotor de esas obras pueda comenzarlas con más rapidez, sin tener que esperar hasta casi los tres años que algunos ayuntamientos de la Comunidad Madrid están tardando en conceder una licencia.
Con esto, a buen seguro, se favorecerá la creación de empleo en todos los sectores económicos implicados al dinamizar un sector tan importante para la economía como es la construcción y la promoción inmobiliaria.
Tipos de títulos habilitantes urbanísticos
Como ya hemos adelantado más arriba, la reforma establece que las licencias urbanísticas y la declaración responsable urbanística son los títulos habilitantes.
Licencia urbanística: se define por la ley 1/2020, de 8 de octubre, como aquel acto administrativo reglado por el que el Ayuntamiento autoriza que se lleve a cabo una construcción; una implantación, desarrollo o modificación de actividad; o cualquier otro acto de uso del suelo.
La licencia tendrá que indicar a qué obra, actividad o uso se refiere, las condiciones en las que se deberá llevar a cabo así como el plazo en el que se deberá empezar y terminar.
Declaración responsable urbanística: Es el documento por el que el interesado manifiesta, bajo su responsabilidad, que la obra o actuación que va a realizar cumple con los requisitos urbanísticos exigidos por la normativa de aplicación.
Deberá también indicar que dispone de la documentación que acreditan los anteriores requisitos. Esta documentación se deberá entregar al ayuntamiento en cuanto sea requerida y durante el tiempo de realización de la obra o actividad correspondiente.
Obras que requieren la licencia urbanística
Se reducen significativamente las obras para las que es necesario tener licencia urbanística, quedando reservada para aquellas actuaciones que pudieran producir un mayor impacto en la ordenación urbanística o que pudieran afectar gravemente a los intereses personales o patrimoniales de terceros.
Son las siguientes:
- Los movimientos de tierra, excavaciones, Explanaciones y terraplenado en cualquier clase de suelo cuando no formen parte de un proyecto de urbanización, edificación o construcción autorizados.
- Los actos de edificación y uso del suelo, subsuelo y vuelo que precisen de proyecto conforme a la normativa de ordenación de la edificación.
Se exige proyecto para:- Obras de nueva construcción excepto cuando sean de una sola planta, sencillas técnicamente y de escasa entidad constructiva, siempre que no tengan carácter residencial ni público.
- Las obras en los edificios ya existentes cuando alteren su configuración arquitectónica. Esto se produce cuando se varía esencialmente la composición general exterior, la volumetría de la construcción, su sistema estructural o se cambian los usos característicos del edificio.
- Cuando se lleven a cabo obras sobre edificaciones catalogadas, que tengan algún tipo de protección ambiental o histórico-artístico. En el caso de que sean obras que afecten parcialmente a este tipo de construcciones, cuando supongan la intervención en elementos o partes que estén protegidos.
A este respecto es necesario actuar con la máxima cautela a la hora de determinar si las obras pudieran afectar o no a elementos protegidos, porque en el caso de que se hicieran las obras sin haber solicitado previamente licencia por considerar que no afectaban a elementos protegidos, en el caso de que no fuera así, se estaría incurriendo en una infracción urbanística sancionable. Y, en el caso de que no fuera legalizable, estaríamos ante la presunta comisión de un delito contra la ordenación del territorio.
De todo lo anterior se exceptúan las obras a las que se refiere la ley 2/2012, de 12 de julio, de dinamización de la actividad comercial en la Comunidad de Madrid, respecto de las que ya se habían eximido de la obligación de solicitar licencia pudiendo ejecutarse mediante la presentación de una declaración responsable.
Estas son las obras que llevan a cabo los comerciantes minoristas para modernizar o especializar sus estructuras comerciales al amparo de la ley 16/1999 de la comunidad de Madrid reguladora del comercio interior.
- La parcelación, segregación y división de terrenos en cualquier clase de suelo, a no ser que estas acciones ya estén previstas en un proyecto de parcelación aprobado.
- Las talas y trasplante de árboles, masas arbóreas o vegetación arbustiva. Debemos tener en cuenta que si los árboles o arbustos son especies protegidas y se procede a su tala sin haber solicitado la oportuna licencia, aparte de que pudiera constituir una infracción susceptible de sanción, en el caso de que la tala no fuera legalizable podría haberse cometido un delito medioambiental.
- Las casas prefabricadas e instalaciones similares, sean provisionales o permanentes, y, también, independientemente del suelo en el que se lleve acabo la actuación.
- Por último, las obras y usos provisionales a los que hace referencia la ley 9/2001.
Obras que se someten a la solicitud de declaración responsable
Con carácter general, se someterán a la declaración responsable aquellas obras para las que no se precisa licencia ni, evidentemente, para aquellas que no precisen de título habilitante urbanístico.
Específicamente, necesitan de la presentación de la declaración responsable las siguientes actuaciones:
- Las obras que consistan en la edificación nueva de escasa entidad constructiva y sencillez técnica, se componga de una sola planta, ya sean permanentes o provisionales. No pueden ser de uso residencial ni púbico.
- Las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación sobre edificios ya existentes. No pueden suponer una variación esencial de la composición general exterior del edificio, de su volumetría, la envolvente global o el conjunto del sistema estructural.
- Será suficiente la declaración responsable para la primera ocupación y funcionamiento de las edificaciones de nueva planta, de las casas prefabricadas y los edificios e instalaciones en general.
- La agrupación de terrenos, independientemente de la clase de suelo al que pertenezcan. Se exceptúa en el caso de que la agrupación esté previsto en un proyecto de parcelación que estuviera ya aprobado.
- Las actuaciones que regula la ley 2/2012, de 12 de junio, de dinamización de la actividad comercial de la Comunidad de Madrid, a los que ya nos hemos referido al hablar sobre las obras que precisan de licencia urbanística.
- Para los cerramientos de parcelas, obras y solares.
- Para las demoliciones cuando el edificio o construcción no estén afectados de protección ambiental o sea histórico-artístico, ya sea total o parcial.
- Para la colocación de vallas, rótulos y otros elementos de publicidad exterior visibles desde la vía pública.
- El cambio de uso de edificios e instalaciones, cuando no sea el uso característico.
- El uso del vuelo de los edificios e instalaciones.
- La instalación de las casetas prefabricadas auxiliares o de menor entidad.
- La reparación de instalaciones y conducciones que discurren por el subsuelo de terrenos que sean suelo urbano.
- Los trabajos previos que sean necesarios para acometer una construcción, tales como catas, sondeos, prospecciones, etc.
Obras para las que no se precisa título habilitante urbanístico
Por último, la reforma de la ley del suelo madrileña detalla aquellas obras para las que no se precisa licencia ni declaración responsable y que se concretan en:
- Obras públicas, así como aquellas que se hayan eximido expresamente por la legislación sectorial que les afecte.
- Las obras de urbanización que estén contenidas en proyectos aprobados por la administración competente.
- Las parcelaciones, agrupaciones, segregaciones, modificaciones de terrenos y fincas que ya estén incluidas en proyectos de parcelación aprobados.
- Las obras que deban realizarse a consecuencia de las órdenes de ejecución dictadas por el ayuntamiento correspondiente. No obstante, en este caso será necesario presentar el proyecto arquitectónico en el caso de que sea necesario para la obra que se vaya a ejecutar.
- Las obras que promuevan los ayuntamientos dentro de su término municipal. En este caso, el acuerdo que apruebe las obras tendrá los mismos efectos que la licencia urbanística, sin perjuicio de que se deberá cumplir con el resto de requisitos que establezca la legislación de régimen local.
- Por último, las obras de menor entidad que consistan en:
- La sustitución de los acabados interiores una vivienda o local, tales como solados, alicatados, yesos, pinturas, etc.
- Reparaciones puntuales de cubiertas, cornisas, salientes o vuelos.
- Reposición y renovación de instalaciones eléctricas o de aires acondicionados. Por tanto, la instalación de aparatos de aire acondicionado donde no los hubiera anteriormente sí precisará de la presentación de una declaración responsable o la solicitud de una licencia, dependiendo del tipo de edificio donde se pretenda instalar.
- Para limpieza de solares u otras obras de características parecidas.
En cualquier caso, para la ejecución de todas estas obras será necesario contar con las autorizaciones correspondientes para la retirada de residuos y la ocupación de la vía pública conforme exija la legislación de régimen local.
Entrada en vigor y régimen transitorio
La reforma entrará en vigor a los 20 días desde su publicación en el Boletín oficial de la Comunidad de Madrid que ha sido el 15 de octubre de 2020.
En cuanto a los procedimientos iniciados bajo la anterior ley, los interesados podrán desistir y optar por la presentación de la declaración responsable. En el caso de que no lo hicieran las solicitudes se seguirán tramitando conforme a la normativa anterior
Conclusiones
La reforma es positiva para agilizar los actos de edificación en general ya que por parte de algunos ayuntamientos se demoraba excesivamente el otorgamiento de las licencias. Si la posible afectación al orden público administrativo por la ejecución de unas determinadas obras no se ve gravemente comprometido no es necesario que se solicite licencia.
Destacamos dos aspectos que consideramos relevantes:
En primer lugar, el que la obra nueva se sujete a la declaración responsable y se elimine la exigencia de licencia urbanística. En correspondencia con esto las empresas suministradoras de energía eléctrica, gas y las de telecomunicaciones sólo tendrán que comprobar la presentación de la declaración responsable para poder establecer el servicio de suministro.
Esto evitará las situaciones enojosas que se daban al terminar un edificio, que no se podía utilizar porque los Ayuntamientos se demoraban en el otorgamiento de la licencia de primera ocupación. Esto daba lugar a que, en ocasiones, se empezaba a utilizar el edificio sin la obtención de esa licencia y, por tanto, sin poder contratar los servicios, de forma que los compradores seguían utilizando los suministros que se habían contratado para llevar a cabo la obra, provocando innumerables problemas y conflictos, muchas veces de muy difícil resolución.
El segundo aspecto positivo es la eliminación total del título de habilitación urbanística para las obras menores de reforma en viviendas y locales, lo que sin duda evitará los problemas que se les planteaban a sus propietarios por la falta de solicitud de licencia o presentación de un acto comunicado.
