La división meramente material de una vivienda o local es aquella que se realiza únicamente en su interior. Consiste en una nueva remodelación o distribución, uniendo habitaciones y colocando tabiques para proporcionar una nueva configuración, pero teniendo las distintas estancias, que pueden ser materialmente independientes, una sola salida a las zonas comunes o a la vía pública. Estas nuevas estancias se pueden ceder total o parcialmente, onerosa o gratuitamente, sin que suponga la modificación de su configuración unitaria, se divida la cuota de propiedad ni se altere el título constitutivo. Esto supone que no pueden venderse de forma independiente.
La división jurídica, por el contrario, supone que esa misma vivienda o local pasa a convertirse en dos o más fincas susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia y distinta a un elemento común o a la vía pública, desapareciendo la titularidad jurídica única, aunque pueda seguir perteneciendo al mismo propietario. Podrá disponer, mediante su venta, de cada una de las distintas unidades que surjan de la división jurídica realizada.
Con anterioridad a la reforma que se practicó en la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013, de 26 de junio, la Jurisprudencia tenía establecido que la división material se regulaba por el artículo 7 que no exigía consentimiento de la Junta de Propietarios. Sin embargo, la división jurídica, se regulaba por el artículo 8 en relación con el artículo 17.1 que sí exigían acuerdo que tenía que ser adoptado de forma unánime al suponer una modificación del título constitutivo.
La reforma ha derogado el artículo 8 y modificado el artículo 17, dotando de un nuevo contenido al artículo 10 que puede hacernos dudar si para la división material de una vivienda y local es preciso contar ahora con la autorización de la Junta de Propietarios.
La actual regulación introducida por el artículo 10 en relación con la división de locales y viviendas, ha producido cierta confusión al referirse a divisiones materiales, lo que nos induce a pensar que cuando se vayan a realizar éstas será también necesario obtener el permiso de la Comunidad de Propietarios, a pesar de que el artículo 7 no ha sido modificado. El artículo 10 distingue dos supuestos: Por un lado, que la segregación esté aprobada por un plan de renovación o regeneración urbana, caso en el que no será necesario el consentimiento de los demás propietarios que sólo tendrán que determinar la nueva cuota resultante. Por otro lado, las divisiones en las que sea necesaria una autorización administrativa y el acuerdo de 3/5 partes de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de propiedad.
Las resoluciones judiciales que hasta el momento se han venido dictando en interpretación del artículo 10, consideran que las divisiones materiales de los pisos y locales que no alteren la configuración de elementos comunes ni den lugar a nuevas fincas registrales, no precisan de autorización alguna de la Comunidad, ya que solo será precisa en la forma que establece dicho artículo, cuando se trate de divisiones materiales que sí van a tener efectos jurídicos sobre el título constitutivo. Y en apoyo de esta doctrina dicen que la reforma no eliminó ni modificó el artículo 7, que es el que se venía aplicando para las divisiones simplemente materiales, por lo que a pesar de la contradicción que pudiera tener con el nuevo artículo 10, debe seguir considerándose que no se precisa autorización porque la reforma ha tenido por objeto facilitar la realización de actuaciones en el ámbito de la Propiedad Horizontal mediante la rebaja de los quorum necesarios lo que sería incompatible con una interpretación más rígida que la que venía haciéndose respecto de la división material de pisos y locales por aplicación del artículo 7.
Será la Jurisprudencia del Tribunal Supremo la que termine de clarificar el sentido de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal del año 2013 en relación con la división meramente material de los pisos y locales.
Pedro Pablo Fernández Grau
Abogado
