La Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo de fecha 11 de enero de 2018 ha considerado que se dio una cesión inconsentida del contrato de arrendamiento por la venta del 96 % de las participaciones de una sociedad.
Antecedentes del caso
Las partes firmaron un contrato de arrendamiento de un local destinado a restaurante, en el que se pactó que la arrendataria no podía ceder, subrogar, traspasar o subarrendar total o parcialmente el contrato objeto del arrendamiento sin el consentimiento expreso del arrendador.
Los socios de la sociedad arrendataria procedieron a vender el 96 % de sus participaciones a un tercero. El único patrimonio que tenía la sociedad era el derecho de arrendamiento sobre el local en cuestión. Además, la venta de las participaciones se publicitó indicando que se alquilaba un restaurante que estaba listo para trabajar, siendo el método del pago del precio mediante un abono mensual en una cuantía semejante a la renta pactada en el contrato de arrendamiento.
Normativa considerada
La sentencia aplica el artículo 6.4 del Código Civil que establece que los actos que se realicen al amparo de una norma y que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico, se considerarán ejecutados en fraude de ley y no impedirán la aplicación de la norma que se trataba de eludir.
En cuanto a la cesión del contrato, dice que aunque el artículo 32 lo permite sin tener que contar con el permiso del arrendador, es un artículo cuya aplicación puede ser excluida por mutuo acuerdo de las partes que es precisamente lo que sucedió en el contrato de arrendamiento objeto del pleito, pero que, en cualquier caso, aunque el punto 4 de dicho artículo establece que no se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario a consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, la venta de las participaciones no puede considerarse encuadrada en dichos supuestos, debiendo considerarse la venta de la casi totalidad de las participaciones de la sociedad como una cesión del contrato de arrendamiento.
Decisión del Tribunal
La sentencia considera que la forma en la que se llevó a cabo la publicidad de la venta de las acciones de la sociedad arrendataria, el tanto por ciento de las mismas que fue objeto de transmisión que llegó al 94 %, y que la transmisión de las participaciones de la sociedad no puede considerarse encuadrada en los supuestos del artículo 34.2 de la LAU que excluyen la existencia de la cesión, supone que se ha producido una actuación en fraude de ley conforme al artículo 6.4 del Código Civil por lo que estima que se ha producido una cesión inconsentida del contrato de arrendamiento, decretando el desahucio.
Pedro Pablo Fernández Grau
Abogado
