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Lo que parece una compra puede ser solo un alquiler encubierto. Conocer las condiciones reales es la clave

En Madrid se están ofreciendo viviendas bajo la apariencia de compraventa que en realidad no pueden venderse en propiedad durante los primeros 15 años. Se trata de promociones levantadas en suelo municipal con la obligación legal de destinarse a alquiler asequible. Los contratos que firman los interesados no son escrituras de compraventa, sino aportaciones a una cooperativa para financiar el proyecto. Esto implica riesgos importantes: no se adquiere la propiedad, puede que ni siquiera se acceda al alquiler si no se cumplen los requisitos, y además se asumen responsabilidades económicas como socio. Antes de firmar, conviene informarse bien, exigir garantías y contar con asesoramiento jurídico especializado

La jurisprudencia es clara: lo determinante no es cuándo se aprueban las obras, sino cuándo las derramas se hacen exigibles. El propietario en ese momento debe abonarlas, aunque las obras se aprobaran antes de su compra. Si el cambio de titularidad no se comunica a la comunidad, responden solidariamente el antiguo y el nuevo propietario, hasta que se notifique formalmente la transmisión. Incluso en casos de divorcio y liquidación de gananciales, ambos excónyuges siguen siendo responsables mientras la comunidad no reciba aviso. Los pactos privados entre comprador y vendedor sobre quién paga las derramas no vinculan a la comunidad, que siempre puede reclamar al propietario que figure como titular. Además, las deudas deben estar aprobadas en junta y correctamente certificadas para poder reclamarse judicialmente. En definitiva, la clave está en el momento del devengo, la comunicación del cambio de titularidad y el cumplimiento de los requisitos legales en la reclamación.

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Las acciones personales son las que nacen, fundamentalmente, de los contratos. Es decir, es la posibilidad de reclamación que una de las partes del contrato tiene contra la otra que haya incumplido.

El Código Civil en su artículo 1.964 establecía hasta ahora que el plazo de prescripción para poder exigir el cumplimiento de las obligaciones nacidas de los contratos era de 15 años, habiendo precisado la Jurisprudencia del Tribunal Supremo que este plazo empezaría a contarse desde el momento en el que se podía exigir su cumplimiento. Igualmente, el plazo de prescripción de 15 años se aplicaba a la reclamación de daños y perjuicios por incumplimiento de las obligaciones nacidas de los contratos siendo el día inicial del cómputo aquel en el que se podía interponer la acción.

El anterior plazo de prescripción de 15 años para las acciones personales ha sido reducido a 5 años por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, publicada en el BOE número 239 de 6 de octubre de 2.015. La modificación y reducción del plazo de prescripción se fundamenta, según la Exposición de Motivos de la Ley, en la obtención de un equilibrio entre los intereses del acreedor en la conservación de la pretensión y la necesidad de asegurar un plazo máximo.

En cuanto a las acciones que todavía pueden plantearse por estar dentro del plazo de prescripción de 15 años, el régimen transitorio establecido por la Ley 42/2015 remite al artículo 1.939 del Código Civil, lo que significa que desde la fecha de su publicación el plazo para ejercitarlas será 5 años siempre que no quedaran menos de 5 años para poder reclamar. En este caso, el plazo sería el que quedara hasta que transcurrieran los 15 años.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado. Colegiado ICAM 43.197

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