En primer lugar, debemos distinguir la segregación simplemente material de un piso o local de la segregación que se quiera que tenga efectos jurídicos a fin de su acceso al Registro de la Propiedad, de forma que pueda inscribirse en el mismo las fincas resultantes.
En el primer caso, conforme al artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, el propietario podrá llevar a cabo la segregación material, siempre y cuando no altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario. Solo será necesario que previamente se lo comunique al Presidente de la Comunidad, pero a los solos efectos del conocimiento de la Comunidad ya que ésta no tiene que otorgar permiso alguno.
En el segundo caso, es decir, cuando se quiera inscribir en el Registro de la Propiedad el resultado de la segregación, se deberá contar tanto con el permiso de la Junta de Propietarios como de la licencia de segregación que debe conceder el Ayuntamiento correspondiente.
El permiso de la Junta de Propietarios, conforme al artículo 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, se obtiene cuando hayan votado favorablemente las tres quintas partes del total de los propietarios de la Comunidad que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
La obtención de la licencia municipal de segregación es necesaria conforme al artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2.015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana. En el mismo se estipula que la modificación de la Comunidad de Propietarios, y la segregación de un piso o local lo es, deberá ser autorizada por la Administración competente, normalmente el Ayuntamiento, siendo un requisito indispensable para la inscripción de la escritura de segregación.
La obligación de obtención de la licencia tiene dos excepciones:
- Cuando el número y características de lo que resulte de la segregación ya estén previstos en la licencia de construcción del edificio o complejo que conforme la Comunidad de Propietarios.
- Cuando la segregación no implique un incremento de los elementos privativos.
En las segregaciones de los locales puede darse el caso de que uno de los locales resultantes deje de tener acceso al portal o escalera. Si en los estatutos ya se previera que el local objeto de la segregación está exento de pagar los gastos de la escalera, no se dará la controversia de si la parte que deja de tener acceso a la escalera tiene que seguir contribuyendo a los gastos de la misma. Pero, en el caso de que el local original estuviera contribuyendo a los gastos de la escalera y portal y tuviera acceso por el mismo, si una de las partes segregadas se queda sin acceso, entonces, es muy habitual que el propietario reclame a la Comunidad su derecho a dejar de pagar los gastos que se refieran a dicho local sin acceso a los elementos comunes indicados. Pues bien, para que pudiera quedar exento de pagarlos será necesario que así fuera acordado por unanimidad por la Junta de Propietarios al suponer una modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, conforme al artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Pedro Pablo Fernández Grau
Abogado. Colegiado ICAM 43.197
