Pedro Pablo Fernández Grau – Abogado de GRAU ASOCIADOS
En muchas urbanizaciones, los propietarios llevan décadas haciéndose cargo del mantenimiento de las calles, el alumbrado, las redes de saneamiento y otras instalaciones que, en principio, deberían formar parte de los servicios municipales. Esta situación plantea una cuestión que ha dado lugar a numerosos conflictos con los ayuntamientos: ¿puede imponerse a los vecinos la obligación de mantener indefinidamente una urbanización?
Una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León ha vuelto a abordar este problema, dando la razón a los propietarios de una urbanización que llevaba más de cincuenta años haciéndose cargo de su conservación.
El Ayuntamiento deberá asumir la urbanización y sus servicios
El asunto se refiere a la urbanización Pinar de Puenteviejo, situada en el municipio de Maello (Ávila), cuyos propietarios venían asumiendo los gastos de conservación y mantenimiento desde los años setenta.
La entidad urbanística de conservación había solicitado reiteradamente que el Ayuntamiento recibiera formalmente la urbanización y asumiera las obligaciones correspondientes a los servicios públicos municipales.
El Tribunal Superior de Justicia ha confirmado la obligación municipal de recibir la urbanización, conservar sus infraestructuras públicas y prestar los servicios básicos. También ha reconocido la procedencia de iniciar la liquidación de la entidad urbanística de conservación, al considerar que había cumplido sus fines y que había transcurrido sobradamente el período durante el cual resultaba justificado mantener esas obligaciones a cargo de los propietarios.
El Ayuntamiento recurrió ante el Tribunal Supremo, pero su recurso no fue admitido, por lo que la sentencia adquirió firmeza.
Lo relevante de esta resolución es que rechaza que una obligación de conservación impuesta inicialmente a los propietarios deba mantenerse necesariamente durante toda la vida de la urbanización. Para llegar a esa conclusión, el Tribunal tiene especialmente en cuenta el tiempo transcurrido, la situación urbanística de los terrenos y la legislación aplicable.
¿Qué sucede con las urbanizaciones de la Comunidad de Madrid?
La cuestión también tiene especial interés en la Comunidad de Madrid, donde numerosas urbanizaciones cuentan con entidades urbanísticas de conservación cuyos miembros asumen gastos que, en ocasiones, pueden alcanzar importes considerables.
La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid establece que la conservación de las urbanizaciones corresponde, como regla general, a los ayuntamientos. No obstante, permite que el planeamiento urbanístico imponga esta obligación a los propietarios mediante la constitución de una entidad urbanística de conservación.
En estos casos, la propia legislación establece una obligación municipal que no siempre se tiene suficientemente en cuenta: el Ayuntamiento debe subvencionar a la entidad urbanística de conservación.
Por otra parte, conviene distinguir entre la recepción de las obras de urbanización, la conservación de sus infraestructuras y la prestación de los servicios públicos municipales. Son cuestiones relacionadas, pero jurídicamente diferentes.
La recepción de las obras no determina necesariamente la desaparición de la entidad de conservación ni la extinción de todas las obligaciones de sus miembros. De hecho, la jurisprudencia madrileña ha admitido, en determinadas circunstancias, la existencia de entidades constituidas con una duración indefinida.
Ahora bien, ello no significa que los propietarios deban asumir cualquier gasto ni que resulte imposible revisar las obligaciones que se les impusieron en su día.
La importancia de examinar las obligaciones de cada urbanización
La sentencia pone de manifiesto la conveniencia de revisar situaciones que, en muchos casos, se vienen manteniendo desde hace décadas sin que se haya cuestionado suficientemente su fundamento jurídico.
Para determinar si un Ayuntamiento debe recibir una urbanización, asumir determinados servicios o hacerse cargo de sus gastos, resulta necesario examinar el planeamiento urbanístico, los acuerdos de recepción, los estatutos de la entidad de conservación, las obligaciones inicialmente impuestas y las circunstancias posteriores.
También debe comprobarse qué gastos corresponden realmente a la conservación de las infraestructuras y cuáles derivan de la prestación de servicios públicos municipales, así como las obligaciones de financiación que la legislación atribuye al Ayuntamiento.
El hecho de que los propietarios hayan venido pagando determinados gastos durante muchos años no significa, por sí solo, que estén obligados a seguir haciéndolo indefinidamente. Pero tampoco el mero transcurso del tiempo extingue automáticamente esas obligaciones.
La revisión jurídica de estas situaciones puede permitir a las entidades de conservación y a los propietarios determinar si existe fundamento para exigir la recepción de la urbanización, la asunción de servicios municipales, la financiación de los gastos de conservación o, cuando proceda, la extinción de la propia entidad.
Fotografía ilustrativa: «Urbanización en Nerja2», de neiljohnford, vía Wikimedia Commons, licencia CC BY 2.0. Redimensionada automáticamente por WordPress. No corresponde a Pinar de Puenteviejo.
