Pedro Pablo Fernández Grau – Abogado
GRAU ASOCIADOS-ABOGADOS
La Comunidad de Madrid está tramitando una nueva ley urbanística, conocida como Ley LIDER, que sustituirá a la vigente Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, cuya derogación íntegra contempla el proyecto.
Entre sus novedades, una de las más importantes, aunque quizá no suficientemente destacada, es la regulación del suelo rural no protegido que contempla su artículo 41. Su trascendencia va mucho más allá de una simple modificación de las clases de suelo, pues puede abrir nuevas posibilidades para promover desarrollos urbanísticos y, especialmente, para incrementar la construcción de viviendas.
Lo interesante es que esta propuesta recupera, con diferencias importantes, una concepción del suelo que ya estuvo presente en la legislación española hace casi treinta años.
El precedente de la Ley del Suelo de 1998
La Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, introdujo un cambio considerable en el modelo urbanístico español. Su artículo 10 establecía que el suelo que no tuviera la condición de urbano o de no urbanizable tendría la consideración de urbanizable y podría ser objeto de transformación.
La idea era sencilla: permitir el desarrollo urbanístico de los terrenos que no debieran preservarse, facilitando así una mayor disponibilidad de suelo.
Además, sus artículos 15 y 16 reconocían a los propietarios la facultad de promover la transformación de esos terrenos mediante la presentación del correspondiente planeamiento de desarrollo.
El artículo 41 del proyecto LIDER parece recuperar buena parte de aquella filosofía. Reconoce a los propietarios del suelo rural no protegido la posibilidad de promover actuaciones de transformación urbanística y, expresamente, la facultad de elaborar y presentar el correspondiente Plan Ejecutivo.
Existe, sin embargo, una diferencia fundamental. La Ley de 1998 partía de una clasificación general del suelo urbanizable, mientras que LIDER mantiene la categoría de suelo rural no protegido y permite promover su transformación mediante los instrumentos urbanísticos previstos en la nueva regulación.
Tampoco debe confundirse la facultad de presentar un Plan Ejecutivo con el derecho a obtener su aprobación. La Administración conserva sus competencias para valorar la procedencia del desarrollo y verificar su adecuación a las exigencias territoriales, ambientales y urbanísticas.
A ello se añade que el marco estatal ha cambiado. El texto refundido de la Ley de Suelo de 2015, particularmente sus artículos 13 y 20, establece condiciones que deberán respetarse. La transformación del suelo rural tendrá que justificarse por las necesidades que pretenda satisfacer, preservando de la urbanización los terrenos que no deban transformarse.
Por tanto, no estamos ante una reproducción exacta de la Ley de 1998, aunque sí ante una recuperación de algunos de sus principios.
Una oportunidad para aumentar la construcción de viviendas
La propuesta tiene aspectos positivos evidentes. La posibilidad de que los propietarios impulsen directamente nuevos desarrollos puede incorporar al proceso urbanístico terrenos que hasta ahora encontraban mayores dificultades para su transformación. También puede fomentar la competencia entre promotores y facilitar que la oferta de suelo responda mejor a las necesidades de crecimiento de los municipios.
No faltan, desde luego, inconvenientes. Una aplicación poco cuidadosa podría favorecer desarrollos dispersos, incrementar los costes de infraestructuras y servicios públicos o comprometer terrenos que, aun careciendo de una protección formal específica, merezcan conservarse por sus valores ambientales o territoriales.
También habrá que comprobar cómo se articula esta nueva regulación con la legislación estatal para evitar conflictos competenciales e interpretaciones que terminen generando una litigiosidad contraria a la agilidad que persigue la reforma.
Con todo, nuestra valoración es claramente favorable.
La Comunidad de Madrid tiene un grave problema de acceso a la vivienda y una parte de sus dificultades procede de la escasez de suelo disponible para construir, agravada por procedimientos urbanísticos excesivamente prolongados.
La experiencia demuestra que mantener grandes extensiones de suelo sin posibilidades reales de desarrollo no contribuye a resolver ese problema. Es necesario proteger los terrenos que lo merezcan, pero también facilitar la transformación de aquellos otros que puedan incorporarse razonablemente al crecimiento urbano.
Si el texto se aprueba en términos semejantes a los actuales y se aplica con criterios jurídicos y técnicos adecuados, la nueva regulación puede aumentar considerablemente el suelo disponible, estimular la actividad promotora y permitir que se construyan muchas más viviendas en la Comunidad de Madrid.
Ese es, a nuestro juicio, el principal acierto de la reforma y una razón suficiente para valorar positivamente la orientación del proyecto.
Fotografía: Valdebebas desde el parque forestal Felipe VI, Madrid, 25 de abril de 2026. Autor: MaGrc / Wikimedia Commons. CC BY-SA 4.0. Recorte panorámico y optimización WebP; adaptación bajo la misma licencia.
