Las terrazas a nivel son aquellas que constituyen parte de la cubierta del edificio y a la que solo se accede a través de un piso o local privativo. Por tanto, nos encontramos ante un elemento que, por una parte, al ser cubierta del edificio, puede considerarse como común, pero al ser sólo accesible a través de un espacio privativo surge la duda de si es o pudiera ser privativo.
Es una cuestión que da lugar a innumerables controversias en las Comunidades de Propietarios a la hora de determinar a quien le corresponde el pago de los gastos de mantenimiento y reparación de dichas terrazas a nivel. Aunque su naturaleza, común o privativa, no tiene por qué ser definitiva para establecer a quién corresponde correr con el coste de su reparación y mantenimiento, sí que es un presupuesto básico a tener en cuenta.
El artículo 396 del Código Civil establece un listado de elementos del edificio que deben considerarse elementos comunes. Este listado no es cerrado por lo que pueden considerarse comunes otros elementos que no se encuentren contemplados en el mismo y, por el contrario, pueden considerarse privativos elementos que en dicho listado se definen como comunes. Para determinar qué elementos pudieran ser privativos, a pesar de que el Código Civil los considere comunes, es preciso tener en cuenta que éstos lo pueden ser por naturaleza o por destino. Los primeros serán todos aquellos imprescindibles para la existencia del edificio y necesarios para su uso normal. En esta categoría están el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, el portal, etc. Los segundos, los que son por destino, son aquellos que si bien, en un principio, se consideran comunes, puede llevarse a cabo su desafectación para considerarlos privativos sin que ello suponga un perjuicio para la Comunidad. En esta categoría nos encontramos el suelo de los patios interiores, el suelo que se destina para jardín de los pisos bajos y, entre otros más, las denominadas terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio.
Por tanto, las terrazas a nivel, en principio, tienen que considerarse elementos comunes de la categoría de destino o accesorios, lo que supone que pueden desafectarse y pasar a ser elementos privativos.
La forma de convertir las terrazas a nivel en elementos privativos, si la comunidad ya está constituida, pasará necesariamente por un acuerdo unánime de todos los copropietarios. Pero lo normal es que esa desafectación se lleve a cabo por el constructor del edificio en el título constitutivo, incluyendo las terrazas en la descripción de los pisos que tienen acceso a las mismas. De esta forma, dichas terrazas deberán considerarse elementos privativos aunque constituyan parte de la cubierta del edificio, lo que no significa que tengan que sufragar todos los gastos de mantenimiento y conservación los propietarios de los pisos o locales que los tienen atribuidos como anejos, para lo cual habrá que estar a cada situación concreta.
Pedro Pablo Fernández Grau
Abogado. Colegiado ICAM 43.197
