DEPARTAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que ha llevado a cabo la Ley 8/2013, de 26 de junio, la mayoría exigida para que la Junta de Propietarios acuerde la construcción de nuevas plantas en el edificio será de tres quintos de los propietarios que representen, a su vez, tres quintos de las cuotas de participación. Hasta dicha reforma se exigía la unanimidad.
La misma mayoría de los tres quintos será necesaria para establecer también las nuevas cuotas que resulten del aumento en plantas del edificio.
Hay que destacar la novedad que supone la reforma operada al respecto ya que el aumento de más plantas y el establecimiento de nuevas cuotas y modificación de las existentes afectan al título constitutivo, para lo cual siempre ha sido exigible que el acuerdo se adoptara por unanimidad. Sin embargo, a partir de ahora el requisito es una mayoría cualificada en el intento del legislador de potenciar la rehabilitación y regeneración del centro de las ciudades en detrimento del crecimiento de la ciudad por medio de la urbanización de nuevos terrenos.
La otra novedad, referente al aumento de plantas, es que la Ley de Propiedad Horizontal establece una vinculación con la Ley del Suelo. Debemos tener en cuenta que son leyes de naturaleza muy distinta, siendo la primera de carácter civil y la segunda administrativa. La necesidad de autorización administrativa para elevar más plantas en un edificio era una cuestión ya era exigible conforme a las normas urbanísticas, pero no se contemplaba en la legislación civil. No obstante, se establece alguna excepción en la obligación se solicitar permiso administrativo.
Así, el artículo 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece novedosamente la nueva mayoría cualificada para el acuerdo de aumento de plantas en un edificio, remite al artículo 17.6 del Real Decreto Legislativo 2/2.008, que aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo. En este artículo se regula que no será necesario autorización administrativa cuando el número y características de los elementos resultantes de la constitución o modificación ya se contemplaran en la licencia de obras o cuando la modificación no suponga el incremento de elementos privativos.
En cualquier caso, el derecho de vuelo, levante o sobreelevación, a pesar de la simpleza con la que es tratado en la Ley de Propiedad Horizontal, nuestro criterio es que no se trata de una cuestión que no vaya a estar sujeta a litigiosidad ya que, por ejemplo, una obra de aumento de plantas podrá afectar a otros elementos comunes, tales como estructura o cimentación del inmueble, que sea preciso modificar. Por tanto, deberemos esperar a ver cómo se van pronunciando las sucesivas sentencias de las Audiencias y del Tribunal Supremo para ver de qué forma va configurándose las exigencias a la nueva mayoría cualificada. Nosotros consideramos, en dicho ejemplo, que si hubiera que llevar a cabo un refuerzo o modificación de la estructura o cimentación, debido al riesgo que pudiera conllevar para la seguridad del edificio, sería necesario en este caso la unanimidad, no para aumentar las plantas, sino para modificar dichos elementos comunes.
