DEPARTAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Introducción
En el contexto de las comunidades de propietarios, sus órganos de gobierno son las piezas fundamentales del sistema regulado por la Ley de Propiedad Horizontal. En este artículo vamos a proporcionar una visión esquemática de cuales son, su elección, duración del cargo, condiciones para su ejercicio y procedimientos de su remoción.
Marco Legal
El marco legal que rige las comunidades de propietarios en el territorio de Derecho Común en España es La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH). En Cataluña se rige por la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña. Ambas regulaciones son coincidentes en lo esencial estableciendo la regulación para la formación y el funcionamiento de las comunidades de propietarios.
La comunidad de propietarios puede definirse como la agrupación de todos los propietarios de un edificio dividido en propiedad horizontal, donde cada uno posee un elemento privativo y una cuota de participación en los elementos comunes. Para su correcto funcionamiento se establecen una serie de órganos de gobierno que son los que vamos a tratar.
Órganos de Gobierno en la Comunidad de Propietarios
Están establecidos en la Ley para llevar a cabo el gobierno de la comunidad de propietarios. Tienen una función, en esencia, práctica y de organización, para adoptar acuerdos y ejecutarlos, así como atender las incidencias urgentes en la marcha diaria de la comunidad.
Junta de Propietarios
Está formada por la totalidad de los propietarios de la finca, por lo que por el solo hecho de tener una propiedad ya se tiene derecho a formar parte de la Junta, no pudiéndose impedir a ninguno de los propietarios asistir a la misma, sin perjuicio de la privación de voto por falta de pago. En este caso, el propietario moroso tendrá voz, pero no voto.
Funciones:
- Nombrar y remover los cargos de la comunidad, resolviendo las reclamaciones que contra los mismos se formulen.
- Aprobar los gastos y los ingresos del próximo ejercicio, así como aprobar las cuentas del año anterior.
- Aprobar los presupuestos y la ejecución de las obras de reparación de la finca, tanto ordinarias como extraordinarias. Deberá ser informada de las obras urgentes que haya ordenado el administrador.
- Aprobar o reformar los estatutos, así como establecer las normas de régimen interior.
- Decidir sobre los asuntos que sean de interés de la comunidad, acordando las medidas necesarias para el mejor servicio común.
Presidente
El requisito esencial para ser presidente de una comunidad de propietarios es ser propietario. Es un cargo personalísimo e indelegable, por lo que el nombramiento de quien no sea propietario será nulo de pleno derecho, sin que exista plazo para la impugnación de dicho acuerdo al estar afectado de nulidad radical.
Funciones: Sus funciones solo las puede delegar en el vicepresidente en los casos que estén expresamente previstos o cuando tenga imposibilidad de ejercerlas. No puede delegar en persona distinta al vicepresidente.
- Representa legalmente a la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten.
- Convoca y preside las juntas, y ejecuta las decisiones tomadas en ellas.
Elección: Como hemos indicado, el presidente debe ser elegido entre los propietarios, no pudiendo designarse a nadie que no lo sea, aunque sea un familiar del mismo.
- La elección puede realizarse por votación, que es el sistema habitual, aunque también puede hacerse por turno rotatorio o sorteo cuando así lo establezcan los estatutos o sea acordado por mayoría en la Junta de propietarios.
- En nombramiento es obligatorio para el propietario elegido. En el caso de que no pudiera ejercerlo, si la junta de propietarios no acuerda eximirle de su ejercicio, podrá solicitar al Juez su relevo lo que deberá hacer dentro del mes siguiente a su nombramiento. Si el Juez estimara sus razones se designará a un propietario que le sustituya hasta que la junta de propietarios nombre a otro presidente. Las decisiones que adopte el Juez en estos casos no son recurribles.
- Si a la junta de propietarios, por las razones que fueran, le resultara imposible la designación de un presidente, deberá acudir al Juez para que lo haga.
Duración del Mandato: La duración establecida en la Ley es de un año, a no ser que en los estatutos se haya establecido un plazo diferente.
Vicepresidente
La existencia del vicepresidente no es obligatoria, a no ser que en los estatutos así se establezca. Pueden existir tantos vicepresidentes como se acuerde en la junta.
Elección: Al igual que el presidente, no puede ser elegido para vicepresidente quien no sea propietario. Su elección se realiza por el mismo procedimiento que para el del presidente.
Funciones: Le corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste. También le asistirá en sus funciones en los términos que establezca la Junta o en la forma que venga prevista en los estatutos.
Duración: Es la misma que la del presidente al ser elegidos de forma simultánea en la misma Junta.
Secretario y Administrador.
Los cargos de secretario y administrador podrán ser ejercidos por la misma persona o bien nombrarse de forma independiente.
Las funciones de secretario, o de secretario-administrador, las ejercerá el presidente, a no ser que se acuerde en la Junta de propietarios que el cargo sea desempeñado por una persona distinta, o bien, porque así lo establezcan los estatutos.
Estos cargos, de no ejercerse por el presidente, pueden serlo por cualquier propietario. También pueden ser desempeñados, que es lo más habitual debido a la complejidad cada vez mayor de las tareas a realizar, por los Administradores de Fincas, ya sean personas físicas o personas jurídicas.
Funciones: Si la comunidad tiene una sola persona para el desempeño del cargo de secretario-administrador, tendrá las funciones de ambos cargos que a continuación vamos a indicar.
El secretario será el responsable de la custodia de los documentos de la comunidad, teniéndolos a disposición de los propietarios, así como levantar acta de las reuniones de la Junta de propietarios.
El administrador tendrá las siguientes funciones:
- Tendrá que vigilar y mantener el buen régimen de la finca, sus instalaciones y servicios, para lo cual deberá hacer las advertencias oportunas y los correspondientes apercibimientos a los copropietarios.
- Preparará con suficiente antelación los gastos del ejercicio que se cierra, así como la previsión para el siguiente, preparándolos con la debida antelación a la celebración de la Junta de propietarios en la que se vayan a someter a aprobación. A tal fin, deberá proponer los medios que sean necesarios para hacer frente a los gastos.
- Será el responsable del mantenimiento de la finca. Deberá establecer las reparaciones urgentes de las que dará cuenta inmediata al presidente o, cuando sea necesario, a los propietarios.
- Ejecutará los acuerdos que haya adoptado la Junta de propietarios para la realizar obras en la finca, efectuando los pagos y cobros que sean necesarios.
- Todas las demás atribuciones que le atribuya la Junta de propietarios.
Elección y Duración: Tanto el secretario como el administrador son elegidos por la Junta de propietarios por el plazo de un año.
Es frecuente que cuando los cargos de administrador o secretario-administrador recaen en un Administrador de Fincas, se firme con él un contrato de servicios cuya duración puede que no coincida con el año, o que cuando se celebre la siguiente Junta de propietarios en la que se trate de elegir a otro Administrador de Fincas, el contrato se haya prorrogado tácitamente. En estos casos, si la comunidad decide elegir a otra persona para desempeñar esos cargos, deberá tener en cuenta esta circunstancia y negociar con el Administrador saliente la resolución del contrato para evitar reclamaciones por incumplimiento de contrato.
Remoción de los cargos
Para remover a un miembro de su cargo antes de que finalice su mandato, se requiere una votación en la Junta general. La remoción puede ser propuesta por incumplimiento de funciones, conducta inapropiada o por petición de una mayoría de los propietarios.
En el caso de que los cargos de administrador o secretario administrador estén desempeñados por un Administrador de Fincas, será necesario, como hemos dicho, que antes de su remoción se negocie con él la resolución pactada del contrato para evitar futuras reclamaciones por incumplimiento del contrato de servicios.
