Sucede en la cotidianidad de las Comunidades de Propietarios, que se acuerda en junta un hecho o cuestión sobre el que estamos en contra o entendemos que pudiera ser ilegal. Cabe decir que para que un determinado asunto quede anulado no sirven las meras protestas o reclamaciones de los propietarios en contra de los acuerdos de la Junta, sino que hay que acudir al trámite de impugnación judicial que contempla la Ley de Propiedad Horizontal.
La impugnación indicada debe plantearse a través de un juicio ordinario, que en muchas ocasiones supone una barrera para actuar ante este tipo de acuerdos por el desconocimiento y miedo a las cuestiones judiciales que impera aun en nuestra Sociedad. Por esta razón, muchas de las disconformidades con los acuerdos adoptados en Junta, quedan liquidadas con un voto negativo o una mera reclamación, que no reviste importancia fáctica.
Es importante aclarar, que aunque un acuerdo pueda ser contrario a Ley, lo estipulado o la decisión no debe ser considerada «nula». Este es el caso de los acuerdos realizados bajo la Ley de Propiedad Horizontal, en ella se hace referencia a los acuerdos «contrarios a la Ley o Estatutos» que son objeto de IMPUGNACIÓN y, en consecuencia, NO SON NULOS DE PLENO DERECHO.
No obstante, hay que tener en cuenta que esa falta o carencia de nulidad, solo opera en los términos concertados dentro del régimen de la propiedad horizontal, por ejemplo, votaciones, quorum, habilitaciones etc., pero no cuando la decisión de la Junta atenta contra una Ley u orden jurídico diferente, en la que esta vez, si será «nulo de pleno derecho». Aun así, conviene dejar claro que en caso de que exista acuerdo de la Junta, mientras no se acuda a la vía judicial, supondrá una obligación de cumplimiento por todos los comuneros.
Una cuestión importante es determinar si es suficiente votar negativamente para poder impugnar o es necesario «salvar el voto». Ambas son admitidas como habilitantes para la impugnación judicial, según la doctrina del Tribunal Supremo. Ahora bien, no hay que confundir dicha jurisprudencia con la «abstención», pues con la misma se carecen luego de facultades para impugnar, pues ha tenido ocasión de mostrar su disconformidad y no lo hizo.
A continuación, procede señalar los plazos correspondientes para impugnar:
- Al tratarse de decisiones contrarias a Ley o a los Estatutos, el plazo será de un año.
- En el caso de que sean lesivos para los intereses de la Comunidad, u ocasionen grave perjuicio a un propietario, el plazo será de tres meses, contando desde la fecha de la Junta, si el propietario impugnante ha sido asistente, o si no, desde que se ha recibido fehacientemente copia del acta.
Como siempre, cada asunto posee singularidades propias y flecos que no se recogen únicamente en supuestos generalistas como los expuestos, por eso es recomendable valorar con especialistas en Derecho Inmobiliario para obtener el mejor asesoramiento jurídico conforme a los intereses en juego.
Jaime Riaguas Boya
Abogado, Colegiado ICAM nº 123.496
