INMOBILIARIO
Resolución de contratos de compraventa a causa del COVID-19
Es muy probable que la pandemia del COVID-19 cause una importante crisis económica. Los expertos no se ponen de acuerdo sobre los efectos que va a tener en el precio de la vivienda, pero no cabe duda de que muchos compradores, que adquirieron por contrato privado una vivienda, se van a encontrar con una capacidad económica menor por haber quedado en situación de desempleo o porque sus ingresos como empresarios o autónomos han disminuido. Esta situación va a provocar que algunos adquirentes de viviendas se replanteen su compra y quieran resolver el contrato sin perder las cantidades que ya hayan entregado a cuenta.
Teóricamente existe la posibilidad de resolver un contrato cuando las circunstancias bajo las que se contrató han variado de forma extraordinaria y no era previsible que ocurriera. Es la cláusula rebus sic stantibus, en contraposición a la del pacta sunt servanda que obliga a cumplir con lo que se contrató. La Audiencia Provincial de Madrid estimó la resolución de un contrato privado de compraventa porque el comprador había quedado en paro y le era imposible obtener la financiación. La sentencia fue revocada por el Tribunal Supremo por cuestiones procesales, sin entrar a valorar las razones alegadas por la Audiencia para estimar la resolución, por lo que son un fundamento válido para utilizarlas en otros casos que se den a partir de ahora.
El Tribunal Supremo admite la resolución de contratos de compraventa por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, pero siempre con un carácter muy restrictivo. Considera que la petición de resolución no puede fundamentarse solo en la crisis que provoca dificultades de financiación y que hay que valorar otros factores, como si es primera vivienda o vacacional, si el vendedor es profesional del sector inmobiliario o particular o la necesidad de comparar la situación económica del comprador antes y después de la firma del contrato privado. En definitiva, no puede afirmarse que la crisis económica producida por la pandemia sea motivo suficiente para resolver el contrato de compraventa y habrá que tener en cuenta otros factores.
