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Lo que parece una compra puede ser solo un alquiler encubierto. Conocer las condiciones reales es la clave

En Madrid se están ofreciendo viviendas bajo la apariencia de compraventa que en realidad no pueden venderse en propiedad durante los primeros 15 años. Se trata de promociones levantadas en suelo municipal con la obligación legal de destinarse a alquiler asequible. Los contratos que firman los interesados no son escrituras de compraventa, sino aportaciones a una cooperativa para financiar el proyecto. Esto implica riesgos importantes: no se adquiere la propiedad, puede que ni siquiera se acceda al alquiler si no se cumplen los requisitos, y además se asumen responsabilidades económicas como socio. Antes de firmar, conviene informarse bien, exigir garantías y contar con asesoramiento jurídico especializado

La jurisprudencia es clara: lo determinante no es cuándo se aprueban las obras, sino cuándo las derramas se hacen exigibles. El propietario en ese momento debe abonarlas, aunque las obras se aprobaran antes de su compra. Si el cambio de titularidad no se comunica a la comunidad, responden solidariamente el antiguo y el nuevo propietario, hasta que se notifique formalmente la transmisión. Incluso en casos de divorcio y liquidación de gananciales, ambos excónyuges siguen siendo responsables mientras la comunidad no reciba aviso. Los pactos privados entre comprador y vendedor sobre quién paga las derramas no vinculan a la comunidad, que siempre puede reclamar al propietario que figure como titular. Además, las deudas deben estar aprobadas en junta y correctamente certificadas para poder reclamarse judicialmente. En definitiva, la clave está en el momento del devengo, la comunicación del cambio de titularidad y el cumplimiento de los requisitos legales en la reclamación.

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Introducción a la Ley Orgánica 1/2025

La Ley Orgánica 1/2025 de Medidas de Eficiencia Procesal constituye una reforma de gran alcance que transforma la estructura y el funcionamiento del sistema judicial español. Publicada con el objetivo de modernizar la Administración de Justicia, esta normativa busca responder a problemas históricos de ineficiencia, falta de especialización y obsolescencia tecnológica. Además, integra medidas para acercar la justicia a la ciudadanía y fomentar la resolución extrajudicial de conflictos a través de medios alternativos como la mediación y la negociación asistida.

  1. Contexto Histórico y Problemáticas Detectadas

Antecedentes:

La Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ) de 1985 representó un hito en la organización judicial tras la Constitución de 1978, pero su aplicación durante más de tres décadas ha dejado al descubierto importantes limitaciones. Diseñada para una sociedad menos compleja, la estructura judicial basada en juzgados unipersonales no responde eficazmente a las demandas actuales.

Problemas Críticos Identificados:

  1. Falta de especialización:
    • La estructura existente dificulta el tratamiento eficiente de temas específicos, como violencia de género, conflictos mercantiles o disputas familiares.
    • Esto afecta la calidad y celeridad en la resolución de conflictos.
  2. Obsolescencia tecnológica:
    • Aunque se han introducido herramientas digitales, el sistema judicial aún depende del papel y carece de un expediente electrónico integral.
    • La falta de interconexión entre órganos judiciales genera duplicidad de esfuerzos.
  3. Litigiosidad elevada:
    • España registra uno de los índices más altos de litigiosidad en Europa, lo que sobrecarga los tribunales y retrasa los procesos.
  4. Desigualdad territorial:
    • En zonas rurales, el acceso a la justicia es limitado debido a la centralización de servicios en grandes ciudades.
  1. Objetivos de la Ley Orgánica 1/2025

Transformación Integral:

Esta ley plantea reformas estructurales y tecnológicas dirigidas a:

  • Mejorar la eficiencia en la administración de recursos humanos y materiales.
  • Reducir la carga procesal de los tribunales mediante soluciones extrajudiciales.
  • Garantizar una justicia accesible, moderna y sostenible.

Principales Ejes de la Reforma:

  1. Modernización organizativa:
    • Reemplazo de los juzgados unipersonales por Tribunales de Instancia.
    • Creación de Oficinas de Justicia en los municipios.
  2. Digitalización:
    • Implementación del expediente judicial electrónico.
    • Uso de herramientas digitales para vistas telemáticas y trámites administrativos.
  3. Impulso a los MASC (Medios Alternativos de Solución de Conflictos):
    • Promoción de mecanismos como la mediación y el derecho colaborativo para resolver disputas de manera ágil y eficiente.
  4. Mejoras en accesibilidad:
    • Garantizar que ciudadanos de áreas rurales tengan acceso a servicios judiciales cercanos y digitalizados.
  1. Cambios Organizativos Relevantes

Creación de Tribunales de Instancia:

  • Los Tribunales de Instancia reemplazarán a los juzgados unipersonales, consolidando un modelo colegiado con divisiones especializadas:
    • Áreas especializadas: Familia, Mercantil, Penal, Violencia sobre la Mujer, entre otras.
    • Ventajas:
      • Mejor distribución de la carga de trabajo.
      • Incremento en la calidad de las resoluciones gracias a la especialización.

Evolución de los Juzgados de Paz:

  • Los Juzgados de Paz se transforman en Oficinas de Justicia en los Municipios, con funciones ampliadas:
    • Registro Civil.
    • Tramitación de procedimientos sencillos.
    • Servicios digitales que eliminan la necesidad de desplazamientos frecuentes.
  1. Innovaciones Tecnológicas

Expediente Judicial Electrónico:

  • Reemplazo definitivo del formato en papel.
  • Beneficios:
    • Mayor transparencia en los procesos.
    • Acceso remoto para todas las partes implicadas.

Audiencias Telemáticas:

  • Se regula la celebración de vistas y audiencias mediante videoconferencia, asegurando confidencialidad y seguridad.

Sistemas de Gestión Procesal:

  • Automatización de tareas administrativas.
  • Interconexión entre órganos judiciales para evitar duplicidades.
  1. Promoción de Medios Alternativos de Solución de Conflictos (MASC)

Objetivos de los MASC:

  1. Reducir la litigiosidad excesiva.
  2. Agilizar la resolución de conflictos mediante acuerdos extrajudiciales.
  3. Fomentar una cultura de diálogo y colaboración entre las partes.

Mecanismos Principales:

  • Mediación:
    • Facilitación de acuerdos mediante la intervención de un mediador neutral.
  • Negociación asistida:
    • Resolución de conflictos con la asistencia de profesionales del derecho.
  • Derecho colaborativo:
    • Proceso estructurado en el que las partes trabajan conjuntamente para alcanzar soluciones satisfactorias.

Obligatoriedad en Ciertos Casos:

  • En litigios civiles y mercantiles, se exige intentar un MASC antes de acudir a los tribunales.
  1. Reformas Procesales y Fiscales

Ley de Enjuiciamiento Civil:

  • Incorporación de los MASC como requisito previo a ciertos procedimientos.
  • Regulación del abuso del sistema judicial mediante sanciones económicas y procesales.

Ley de Enjuiciamiento Criminal:

  • Mejoras en la información a víctimas y la digitalización de procesos.
  • Restricción de denuncias telemáticas en casos graves para garantizar su formalización correcta.

Incentivos Fiscales:

  • Exenciones tributarias para acuerdos alcanzados mediante mediación u otros MASC.
  • Revisión del tratamiento fiscal de indemnizaciones para fomentar soluciones extrajudiciales.
  1. Resumen

La Ley Orgánica 1/2025 establece un nuevo paradigma en la Administración de Justicia en España. Su enfoque en la digitalización, la reorganización judicial y la promoción de mecanismos alternativos refleja un compromiso firme con la modernización y la eficiencia. Esta reforma no solo busca resolver problemas estructurales, sino también fortalecer la confianza ciudadana en un sistema judicial accesible, ágil y adaptado a las necesidades del presente.

 

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