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Lo que parece una compra puede ser solo un alquiler encubierto. Conocer las condiciones reales es la clave

En Madrid se están ofreciendo viviendas bajo la apariencia de compraventa que en realidad no pueden venderse en propiedad durante los primeros 15 años. Se trata de promociones levantadas en suelo municipal con la obligación legal de destinarse a alquiler asequible. Los contratos que firman los interesados no son escrituras de compraventa, sino aportaciones a una cooperativa para financiar el proyecto. Esto implica riesgos importantes: no se adquiere la propiedad, puede que ni siquiera se acceda al alquiler si no se cumplen los requisitos, y además se asumen responsabilidades económicas como socio. Antes de firmar, conviene informarse bien, exigir garantías y contar con asesoramiento jurídico especializado

La jurisprudencia es clara: lo determinante no es cuándo se aprueban las obras, sino cuándo las derramas se hacen exigibles. El propietario en ese momento debe abonarlas, aunque las obras se aprobaran antes de su compra. Si el cambio de titularidad no se comunica a la comunidad, responden solidariamente el antiguo y el nuevo propietario, hasta que se notifique formalmente la transmisión. Incluso en casos de divorcio y liquidación de gananciales, ambos excónyuges siguen siendo responsables mientras la comunidad no reciba aviso. Los pactos privados entre comprador y vendedor sobre quién paga las derramas no vinculan a la comunidad, que siempre puede reclamar al propietario que figure como titular. Además, las deudas deben estar aprobadas en junta y correctamente certificadas para poder reclamarse judicialmente. En definitiva, la clave está en el momento del devengo, la comunicación del cambio de titularidad y el cumplimiento de los requisitos legales en la reclamación.

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La situación de alarma sanitaria que ha provocado la pandemia del COVID-19 (coronavirus) ha afectado a una parte muy importante de la actividad económica. En unos sectores por la pérdida de clientes a pesar de no tener prohibida su actividad y para otros sectores, como el de la enseñanza, por tener que cerrar obligatoriamente las puertas de sus centros por así imponerlo el Real Decreto 463/2020. Dispone en su artículo 9:

“1. Se suspende la actividad educativa presencial en todos los centros y etapas, ciclos, grados, cursos y niveles de enseñanza contemplados en el artículo 3 de la Ley Orgánica 2/2006, de 3 de mayo, de Educación, incluida la enseñanza universitaria, así como cualesquiera otras actividades educativas o de formación impartidas en otros centros públicos o privados.

2. Durante el período de suspensión se mantendrán las actividades educativas a través de las modalidades a distancia y «on line», siempre que resulte posible.”

Son muchas las consultas que estamos recibiendo en el Despacho sobre la pretensión de los Centros Educativos privados y Universidades privadas de seguir cobrando el importe del recibo mensual a pesar de que los alumnos no pueden asistir presencialmente a las clases.

La rebaja de los recibos de estos meses es una cuestión muy controvertida que se está dando entre los Centros y los alumnos en el sector de la enseñanza privada.

En este breve comentario vamos a tratar de dar algunas pinceladas desde un punto de vista jurídico, analizando los argumentos de unos y otros y ver la respuesta que da el Derecho a esta problemática.

Argumentos de los Centros y Universidades privadas para seguir cobrando la totalidad de los recibos

Según nos han indicado nuestros clientes en sus consultas y hemos podido comprobar a través de las páginas web de los centros educativos privados, tanto de colegios de enseñanza obligatoria como universidades, lo que alegan para seguir cobrando la totalidad del importe de los recibos se resume, fundamentalmente, en los siguientes argumentos:

  • Que la enseñanza la siguen impartiendo vía online.
  • Que la implantación de medios online les supone un coste adicional.
  • Que el hecho de que no vayan los alumnos a los centros no les supone un menor coste porque tienen que seguir manteniendo las instalaciones.
  • Que siguen pagando los sueldos de los profesores que imparten las clases online.
  • Que las carreras que son prácticas podrán recuperar las horas cuando sea posible.
  • Que crearían un agravio comparativo entre los alumnos que han pagado el curso completo al principio y los que lo están abonando mensualmente.

Argumentos de los alumnos para solicitar una rebaja del recibo

  • Que la enseñanza online es de menor calidad que la presencial.
  • Que las enseñanzas prácticas no se pueden impartir.
  • Que tienen que utilizar medios propios para seguir las enseñanzas online, corriendo ellos con el coste.
  • Que no pueden utilizar las instalaciones y servicios de los centros por los que también pagan.

Análisis de la situación

Como vemos, las dos partes en confrontación utilizan argumentos eminentemente económicos, haciendo una comparación entre el coste que les supondría la asistencia a clase y la no asistencia.

Ante esos argumentos consideramos que la dimensión económica esta subordinada a lo que realmente contrataron las partes: que el centro educativo, impartiría clases presenciales al alumno.

La educación por medio de clases presenciales es la causa o motivo por el cual el alumno contrató el curso y a lo que se obligó el centro de enseñanza. Faltando la característica presencial de las clases es evidente que esa causa o motivo del contrato ya no existe porque ha cambiado y es otra muy distinta. Este cambio afecta al precio del curso.

Los efectos económicos de la modificación de la causa del contrato se podrá calcular a través de los correspondientes estudios que detallarán su cantidad exacta, pero, en una primera aproximación al problema, lo que sí podemos intuir es que el coste de un servicio de enseñanza online es menor que el presencial porque, a modo de ejemplo:

  • Una misma carrera o enseñanza tiene un menor precio si se contrata online en comparación con la presencial, hecho que podemos comprobar con la consulta de las páginas web de los centros educativos.
  • El centro educativo dejará de dar determinados servicios al alumno por su falta de asistencia, cuyo coste se incluye en el precio.
  • El alumno no puede utilizar las instalaciones por las que pagaba en el recibo.
  • Si existen clases prácticas en el laboratorio o en talleres, el alumno no los puede utilizar.

Y junto con esos aspectos, que son mensurables económicamente, nos encontramos con otro que es más difícil de valorar pero que no cabe duda que tiene mayor trascendencia a la hora de contratar clases presenciales: es la relación entre personas que se genera dentro de un grupo que tiene un evidente fin educativo.

Es el concepto abstracto de UNIVERSITAS que apareció ya en el Digesto de Justiniano cuando hacía referencia a un grupo, colegio, comunidad, que tenían como fin la enseñanza, es decir, al conjunto de alumnos y profesores como una unidad.

Este conjunto o grupo, que favorece la interrelación entre alumnos y docentes, falta si no hay clases presenciales y la educación que se termina impartiendo es distinta de la que se contrató. Y, en su dimensión económica, la falta de grupo conlleva no tener que organizarlo traduciéndose en un ahorro de costes del centro educativo, de aquí que la enseñanza online tenga un menor precio.

El argumento de los centros educativos es que, aunque los alumnos no vayan al centro, tienen que soportar los mismos costes o incluso mayores. No ponemos en duda que esto sea cierto, aunque es una cuestión que tendrán que acreditar llegado el momento. Pero, consideramos, que no es un argumento válido para negarse a reducir el precio de los recibos en estos meses de suspensión, porque la hipotética pérdida que pudieran soportar entra dentro del principio de riesgo y ventura al que toda actividad empresarial está sometida, siendo la enseñanza privada un negocio que participa de mismo.

Lo importante no es si el centro va a tener que soportar los mismos costes y que si reduce el precio va a tener pérdidas, sino que lo trascendente es si el alumno está recibiendo lo que contrató. La contestación a esta pregunta es negativa y habrá que ver qué consecuencias jurídicas tiene.

Consecuencias legales de la imposibilidad de asistencia de los alumnos

Conforme a lo expuesto hasta ahora, es evidente que la suspensión de la actividad educativa presencial por parte del Gobierno de España da lugar a que los Centros de Educación Privados no estén dando el servicio que sus alumnos habían contratado.

Esto supone un cambio de las condiciones en las que tenía que prestarse el servicio de educación, es decir, de lo pactado en el contrato, que debe traducirse en un menor precio del curso en los meses que dure la suspensión de la actividad educativa.

A esta conclusión no le afecta el que los centros educativos no tengan responsabilidad en el cierre de los centros, porque no se trata de determinar su culpabilidad, sino que existe un hecho objetivo, causado por una circunstancia ajena a las partes, que provoca que el servicio contratado no se pueda dar en la forma pactada. Si a consecuencia de esto los centros educativos incurren en pérdidas tendrán que ver la posibilidad de instar una acción para exigir la responsabilidad patrimonial de la Administración.

La conclusión de que el precio del curso se ha visto afectado tiene su base jurídica en el principio “aliud pro alio” que el Tribunal Supremo ha definido como la entrega de una cosa distinta a la contratada. Esto se da cuando es tal la diferencia entre lo que se entrega y lo pactado que equivale a la entrega de una cosa distinta que no cumple la finalidad que se pretendía. Se produce una insatisfacción objetiva de una de las partes del contrato y supone su frustración.

Si bien esa doctrina se aplica para determinar la responsabilidad contractual de la parte incumplidora, es decir, cuando existe negligencia, no existe inconveniente en aplicarlo en este caso que no hay responsabilidad por ninguna de las partes porque, como ya hemos dicho, lo importante es que lo contratado por los alumnos es imposible que sea cumplido por los Centros Educativos por lo que el precio del curso debe revisarse a la baja.

Forma de actuar ante la negativa del Centro Educativo a revisar el precio del curso

  • Dirigir al Centro por escrito la petición para negociar la revisión del precio. Como hemos indicado, los Centros educativos tienen sus razones para no rebajar el precio por lo que es importante llegar a una solución que satisfaga a las dos partes.
  • La petición se puede dirigir individualmente o de forma colectiva. Recomendamos que sea de esta forma, agrupándose los alumnos por cursos, carreras o especialidades, porque será más fácil llegar a un acuerdo con el Centro.
  • En el caso de que no se llegue a un acuerdo, instar la correspondiente acción judicial, aconsejando de nuevo que sea de forma colectiva porque los costes de la reclamación se repartirán entre el colectivo que reclame, siendo el importe por alumno inferior a que si se reclamara individualmente.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado

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