Antecedentes
Que el suelo urbano consolidado es de carácter reglado es uno de los más importantes principios que han regido desde el origen del Derecho Urbanístico.
Conforme a ese principio se regían las consecuencias para sus propietarios en los procedimientos de gestión urbanística, cesiones, aprovechamiento, expropiaciones, valoraciones, derechos adquiridos, etc.
El carácter de suelo urbano venía dado por su situación fáctica. Si se cumplían los requisitos de nivel de urbanización establecidos en la normativa el Ayuntamiento no podía negar esa categoría ni cambiarlo a otra.
Sin embargo, a raíz de la Ley del Suelo de 2007 ese principio ha cambiado tal y como ha establecido el Tribunal Supremo.
Regulación actual
En el régimen urbanístico del suelo que empezó a regular la Ley del Suelo de 2007 y que finalmente ha recogido su Texto Refundido de 2015, sólo se distinguen dos situaciones básicas del suelo: El suelo rural y el suelo urbanizado. Tendrá que ser la normativa autonómica la que concrete la adscripción a cada una de esas situaciones básicas las distintas categorías de suelo que creen.
El Tribunal Supremo ha interpretado la actual regulación urbanística estatal en el sentido de que la situación fáctica del suelo ya no es la que determina su pertenencia a una determinada clase, sino que vendrá definido por su transformación que prevea la nueva normativa urbanística.
Eso supone que el suelo urbano consolidado ya no es reglado y dependerá del destino, mejoras o transformaciones que discrecionalmente prevea la nueva normativa urbanística para el mismo. La discrecionalidad de la Administración podrá ser sometida al control judicial que en estos casos le va a exigir un plus de motivación.
La consecuencia de este giro será que cuando, por ejemplo, el Ayuntamiento determine que en un determinado punto de la ciudad es necesario realizar actuaciones de renovación, rehabilitación o regeneración urbanas, los propietarios de los suelos tendrán que contribuir a las mismas sometiéndose al principio de justo reparto de beneficios y cargas. Además, tendrán la obligación de participar en el nuevo proceso de urbanización del suelo urbano so pena de ser expropiados. Esto se ha justificado por la Jurisprudencia porque los propietarios, a través de dichas actuaciones urbanísticas, van a generar unas plusvalías de las que tiene que participar el resto de la sociedad.
Conclusión
El suelo urbano va a tener esta situación de forma interina, mientras que el Ayuntamiento no prevea realizar su transformación.
Como los efectos provocarán una alteración patrimonial en los propietarios del suelo, el Ayuntamiento deberá motivar extensamente y con detalle de la oportunidad de dicha transformación.
Consideramos muy importante que los propietarios que pudieran ser afectados por una posible transformación del suelo urbano, tengan una actitud activa en el procedimiento de creación del Plan General o modificación puntual del mismo, realizando las correspondientes alegaciones y, en su caso, procediendo a su impugnación.
