Para que pueda existir una Comunidad de Propietarios regulada por la Ley de Propiedad Horizontal es necesario que existan elementos comunes, tal y como se deduce el artículo 1 de la Ley que regula este tipo especial de propiedad y del artículo 396 del Código Civil. En el caso de que no existieran nos encontraríamos ante un supuesto en el que no sería de aplicación dicha normativa.
Partiendo de la anterior realidad, en una Comunidad de Propietarios se dan los siguientes tipos de elementos:
- Elementos Comunes, que son los que dan servicio a todos los propietarios para el adecuado uso de sus propiedades. Están descritos en el Título Constitutivo que es la escritura de división horizontal que redacta el constructor a partir del proyecto de obra y que, a veces, puede contener los Estatutos.
Las obligaciones de los propietarios respecto de estos elementos se establecen en el artículo 9.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal y podrán ser utilizados según su propio destino, ya sea de paso, de recreo, etc. Puede limitarse su uso tanto en los Estatutos, como en la Junta de Propietarios, pero en este último caso el acuerdo se deberá adoptar por unanimidad al suponer una modificación del Título Constitutivo que no decía nada al respecto y por limitar el derecho de propiedad. - Elementos comunes de uso privativo. Son aquellos elementos comunes que en el Título Constitutivo se indica que son de uso privativo de un determinado propietario, lo que suele ocurrir con las terrazas a nivel de áticos y bajos.
Estos elementos dan lugar a una mayor problemática judicial a la hora de determinar de quién es la responsabilidad para su reparación y mantenimiento. Para ello habrá que examinar cada caso en concreto porque dependiendo de si el elemento que es necesario mantener es común, como es la estructura o impermeabilización, o privativo, como pueden ser las baldosas del suelo, o de quién ha provocado el deterioro, la responsabilidad será bien del propietario bien de la Comunidad. - Elementos privativos. Son todos aquellos de uso exclusivo de los propietarios y que necesariamente deben venir así descritos en el Título Constitutivo. En el caso de que no se indique nada el elemento será común, sin perjuicio de que haya existido algún error a la hora de redactar la escritura y haya que aplicar el principio de los elementos comunes o privativos por destino.
Pedro Pablo Fernández Grau
Abogado
