ARRENDAMIENTOS
Es evidente que la pandemia del COVID19 ha provocado un impacto negativo en la economía en general y a ciertos sectores en particular.
En los contratos de arrendamiento que se suscribieron antes de que se decretara el estado de alarma, era imposible que hubieran tenido en cuenta la situación de debacle económica que se ha creado de forma tan abrupta ni que se considerara la crisis que, en todos los órdenes, y en el económico en particular, se va a suceder en los meses, e incluso años, futuros.
Ante este panorama, a los arrendatarios de locales de negocio e industrias que se han visto directamente afectados les es imposible hacer frente al importe de los alquileres que tenían pactados.
Algunos arrendatarios darán por finalizado el contrato y negociarán con el arrendador su resolución. Pero existirán otros casos en los que la resolución del contrato y abandono del inmueble no será posible debido a las inversiones que se hayan realizado, el fondo de comercio generado o la previsión de que en un futuro será posible que la demanda aumente y el negocio vuelva funcionar como venía haciendo antes de la pandemia.
Y es en estos casos cuando surge el conflicto con el arrendador que no ve aviene a negociar con su inquilino una renta que sea más acordé con las nuevas circunstancias sobrevenidas e imprevisibles.
El arrendatario tiene que actuar con rapidez para alcanzar un acuerdo con el arrendador porque por cada mes que pase tendrá que ir haciendo frente a las rentas que pactó antes de la pandemia con un volumen de negocio superior al que ahora tiene lo que no le permite hacer frente a la renta o le es muy difícil mantener los pagos.
Desde el punto de vista económico y financiero será muy contraproducente que se sigan manteniendo el pago de una renta pre COVID cuando dicho gasto no es productivo al no tener el correspondiente retorno por la bajada del volumen de negocio. Incluso puede ocurrir que las rentas estén garantizadas con un aval bancario a primer requerimiento lo que significa que el arrendador lo podrá ejecutar provocando un desfase financiero en el arrendatario quitándole recursos para destinarlos a fines más productivos que le permitan salir más airoso de la crisis económica que le haya ocasionado la pandemia. Le puede provocar, también, tal falta de solvencia que le impida obtener unos recursos financieros que a buen seguro necesitará, sin contar que los arrendadores podrían incluirlo en algún fichero de morosos.
Por tanto, la responsabilidad como empresario debe llevar al inquilino a buscar una solución que si no se consigue con un acuerdo con el arrendador tendrá que recurrir necesariamente a los Tribunales.
Acciones legales urgentes que puede ejercitar el arrendatario.
El inquilino no debe esperar a que el arrendador interponga la demanda desahucio ni a que ejecute el aval bancario para emprender acciones legales encaminadas a que se adapten las cláusulas económicas del contrato a la nueva situación creada por la pandemia, porque pudiera ser que no se consiguiera paralizar el procedimiento de desahucio ni la ejecución del aval.
Por esto, se deberá interponer de forma inmediata una demanda para instar el cambio y modificación o suspensión de la renta que se venía pagando. Pero como la resolución de la demanda puede tardar bastante tiempo es necesario que se soliciten medidas cautelares para qué durante el tiempo que dure el procedimiento el inquilino no siga obligado al pago de la renta eliminando el riesgo de que mientras se obtiene la sentencia favorable ya no le sirviera por no haber sido posible mantener el pago de la misma.
Medidas cautelares
No vamos a entrar a describir las peculiaridades procesales de la petición de medidas cautelares en el orden jurisdiccional civil ya que el presente artículo tiene un ánimo divulgador, pero sí podemos dar unos apuntes, a modo de pinceladas, sobre si el inquilino en una determinada situación tiene posibilidades de obtener la suspensión o modificación provisional de las condiciones económicas del contrato de alquiler.
- El primer presupuesto procesal que debemos tener en cuenta es que en las medidas cautelares no se puede solicitar lo mismo que vamos a pedir en el pleito principal labor que quedará a cargo del abogado que lleve la defensa.
- El segundo lugar, en el caso de que exista urgencia, las medidas cautelares se pueden solicitar previamente a la interposición de la demanda principal. La demanda, entonces, se tendrá que interponer en el plazo máximo de 20 días desde la adopción de las primeras.
- En tercer lugar, hay que ofrecer una fianza suficiente que pueda resarcir los daños que se pudieran ocasionar al arrendador para el supuesto de que la demanda principal finalmente no fuera estimada.
- En cuarto lugar, será necesario razonar que la pretensión que se va a ejercitar en la demanda principal tiene una apariencia o previsión de éxito. No se trata de que el juez haga un examen del fondo del asunto porque esto sería adelantar el fallo, sino que habrá que explicarle que la acción que se ejercita, desde un punto de vista concreto, puede tener éxito para lo cual se le deberá presentar datos, argumentos y justificaciones documentales que le conduzcan a un juicio provisional favorable a nuestras pretensiones. Es decir, debemos presentar al juez indicios claros favorables de que la demanda puede ser estimada.
- En cuanto a las razones por las que se solicita la medida cautelar se tendrá que acreditar que concurren los hechos que de no acordarse las medidas podrían llevar al solicitante a su extinción o ruina.
Será necesario aportar la documentación contable acompañada de un informe pericial que la interprete y que concluya que si se sigue pagando la renta pactada llevará al inquilino a una asfixia financiera que provocará su concurso y posterior extinción.
Es decir, debemos acreditar que existe un riesgo a que la sentencia no tenga efectividad porque de tener que seguir pagando la renta durante el procedimiento judicial se abocaría a la empresa a la ruina. Se deberán exponer las circunstancias objetivas y subjetivas que rodean al caso en concreto, no bastando la alegación genérica de que, por ejemplo, el fallo no podrá ser ejecutado por circunstancias derivadas del transcurso del tiempo.
Pronunciamiento judiciales recientes favorables a la adopción de medidas cautelares.
Desde que se decretó el estado de alarma el 14 de marzo de 2020 los Juzgados y Tribunales ya han tenido ocasión de pronunciarse sobre la adopción de medidas cautelares para la suspensión o disminución de la renta a consecuencia del impacto de la pandemia en los negocios que directamente se han visto afectados.
En términos generales se ha concedido cuando han sido bien planteadas y se ha acreditado la situación de crisis económica del solicitante provocada por la pandemia.
El fundamento jurídico para su concesión ha sido la cláusula rebus sic stantibus, que consiste en que los términos del contrato pueden modificarse si han variado sustancialmente las circunstancias que se preveían al momento de su firma.
La sentencia del juzgado de Primera Instancia nº 74 de Madrid dice:
“pues resulta evidente que la situación derivada de la pandemia de COVID 19 ha afectado profundamente a la situación económica y financiera de la demandante, que se ha visto obligada a mantener el negocio cerrado durante un dilatado periodo de tiempo,. Año 2020, siendo negativas las presiones de resultados hasta el ejercicio 2022, pudiendo suponer un evidente riesgo de insolvencia a la ejecución del aval, así como la inclusión de la demandante en un fichero de mosos como consecuencia de la falta de pago de las rentas de marzo y abril, lo que impediría a la demandante acudir a la financiación externa, todo o cual se pone de manifiesto en el dictamen pericial aportado por la solicitante. Tales circunstancias, de producirse, pondrían en riesgo el resultado del pleito, obligando a la demandante al cierre”
Es decir, vemos como el juzgador es sensible a la situación económica negativa que ha provocado la pandemia en esa empresa otorgando las medidas cautelares.
En el mismo sentido a dicho el juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valencia:
“Resulta notorio que la crisis derivada de la actual pandemia por COVID’ 19 no era previsible. Igualmente, se ha producido una situación que ha afectado de manera extraordinaria, inmediata e intensa a la situación económica de la parte actora. Basta con atender a que en virtud del Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo se declaró el estado de alarma, con el confinamiento de la población, suspendiéndose las actividades de hostelería y restauración, pudiendo prestarse exclusivamente servicios de entrega a domicilio. Por Orden SND/257/2020 de 19 de marzo se declaró la suspensión de apertura al público de establecimientos de alojamiento turístico, objeto en este caso de la industria objeto de arrendamiento, con el cierre de los mismos en cualquier caso en los siete días naturales desde la entrada en vigor de la norma si subsistían clientes alojados. Por otro lado, con el plan de desescalada, si bien se permitió la apertura progresiva de dichos establecimientos en un primer momento, desde el 11 de mayo de 2020 respecto a un máximo del 50% de las terrazas de los bares y restaurantes; posteriormente desde el 8 de junio de 2020, conforme al Decreto 3/2020 de la Presidencia de las Islas Baleares, se facultó a la reapertura al público de las zonas comunes de los hoteles y alojamientos turísticos con el límite del 65 % de su aforo; y por y, por último, por Acuerdo del Consejo de Gobierno de las Islas Baleares del l9 de junio de 2020, publicado en fecha 20 de junio de 2020, se aumenta dicho porcentaje al 75%- no puede obviarse que las restricciones de movilidad entre regiones ha impedido hasta al menos al alzamiento del estado de alarma el día 21 de junio de 2020, que pudieren acudir al mismo clientes, teniendo en cuenta el fin eminentemente turístico del hotel explotado, tal y como resulta de la documental aportada, al tiempo que tampoco se ha posibilitado actualmente la llegada ordinaria del turismo extranjero, con las fronteras cerradas hasta previsiblemente final de mes, sin que el corredor turístico que se implementó por la Orden del Ministerio de Sanidad 518/2020, por su carácter especialmente limitado y parcial, como programa piloto, haya permitido razonablemente la apertura viable del hotel en cuestión. Ello ha supuesto la disminución sustancial de ingresos, o incluso la ausencia total de los mismos, durante casi 4 meses, lo cual, teniendo en cuenta además que la recuperación de la llegada de turistas no se va a producir súbitamente sino que, conforme a las previsiones macroeconómicas de afectación a la economía en general, razonablemente será lenta y gradual, y que la temporada de apertura del hotel, por el fin turístico al que está destinado, es hasta octubre, tal y como se deduce de las declaraciones del modelo 303 de IVA aportadas, tal circunstancia va a motivar cuanto menos que la presente temporada resulte en altísimo grado frustrada, impidiendo con ello o dificultando gravemente el abono de la renta en la forma pactada. …»
Podemos observar que la empresa solicitante de las medidas cautelares practicó una prueba completa de la afectación que en su situación financiera le provocaba la pandemia, lo que permite al juez conceder las medidas cautelares.
Conclusión
Si bien la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus por parte de los tribunales ha sido hasta ahora muy restrictiva, los recientes pronunciamientos judiciales ante las peticiones de medidas cautelares basadas en dicha cláusula presagian que cuando se resuelvan los procedimientos principales se van a emitir pronunciamientos a favor del inquilino modificando las condiciones económicas de los contratos.
Como estas sentencias irán contra los intereses de los arrendadores, que es evidente que no tienen por qué soportar una reducción de sus ingresos con merma de la rentabilidad de sus inversiones, tendrán que interponer contra la administración la consiguiente reclamación de responsabilidad civil y, por supuesto, frente a sus proveedores podrán oponer también la cláusula rebus sic stantibus.
