El Real Decreto-ley 11/2000 regula la aplicación automática de la moratoria en el pago de la renta de las viviendas habituales a consecuencia de la situación de alarma creada por la crisis de la pandemia del COVID-19 (coronavirus).
Requisitos para obtener la moratoria
- Tiene que tratarse de una renta correspondiente a un contrato de vivienda habitual, por lo que no podrá obtenerse la moratoria en el caso de viviendas de temporada, oficinas, locales comerciales, naves, etc.
- El inquilino debe encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica, que es la que define el artículo 5 del Real Decreto-ley.
- El arrendador debe ser un gran tenedor, que es aquella persona física o jurídica o entidad pública de vivienda que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos. Para este cómputo no cuentan los garajes y trasteros. También se considerará gran tenedor cuando la superficie construida de todos los inmuebles propiedad del arrendador supere los 1.500 m2. Aunque no lo aclara el Real Decreto-ley consideramos que habrá que excluir también los garajes y trasteros para el cálculo de esta superficie. En cuanto a los locales comerciales, oficinas, naves, viviendas turísticas, etc, no los excluye expresamente por lo que en principio sí que cuentan para el cómputo de inmuebles o superficie, aunque no lo consideramos lógico ya que se trata de la renta de las viviendas habituales que nada tienen que ver con ese otro tipo de inmuebles, por lo que éstos deberían excluirse también del cómputo, lo que quedará a interpretación de los Juzgados y Tribunales en caso de que exista litigo.
- En el caso de que el inquilino hubiera llegado ya a otro acuerdo con el arrendador, no podrá solicitar la moratoria en el pago de la renta.
Procedimiento para solicitar la moratoria
- En el plazo de tres meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2020, es decir desde el 2 de abril de 2020 hasta el 2 de julio de 2020, el inquilino deberá solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
- El arrendador deberá contestar al inquilino en el plazo de 7 días laborables su decisión sobre la elección de la modalidad de moratoria de las dos que establece el Real Decreto-ley.
Modalidades de moratoria
- Reducción del 50 % de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma que se podrá ampliar hasta 4 meses más si fuera necesario en relación a la situación de vulnerabilidad del inquilino. Esto realmente no es una moratoria, sino que es una reducción del importe de la renta ya que el inquilino no tendrá que pagar el otro 50 %. Es decir, es una condonación de la renta.
- Una moratoria en el pago de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma ampliable hasta un máximo de los 4 meses siguientes si el tiempo que dure el estado de alarma fuera insuficiente en relación a la situación de vulnerabilidad del inquilino. El plazo se irá prorrogando mes a mes, hasta que la situación de vulnerabilidad hubiera desaparecido sin que pueda superar el plazo de los cuatro meses indicados.
- La renta que hubiera dejado de abonar el inquilino la tendrá que pagar en los 3 años siguientes a partir del momento en el que supere la situación de vulnerabilidad o a partir del plazo máximo de 4 meses a contar desde la terminación del estado de alarma.
- En el caso de que el contrato o sus prórrogas no llegaran a esos 3 años de duración, el inquilino deberá pagar la renta prorrateada entre los meses que restaran hasta la finalización de contrato.
- El inquilino no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas las devolverá sin intereses.
Acceso a las ayudas estatales por parte del inquilino
- El inquilino podrá tener acceso a las ayudas transitorias de financiación que se regulan en el artículo 9 del Real Decreto-ley aunque hubiera solicitado de su arrendador la moratoria. En el caso de que las obtuviera, se levantará la moratoria y el fraccionamiento de las cuotas a partir de la primera mensualidad de renta en la que tenga a su disposición la financiación.
- En el caso de que el arrendador hubiera elegido la primera mal llamada modalidad de moratoria, es decir, la condonación del 50 % de la renta, el inquilino que obtuviera la ayuda no tendrá que devolver este 50 % condonado.
Pedro Pablo Fernández Grau
Abogado
