Todas las leyes del suelo de las distintas Comunidades Autónomas establecen un plazo de caducidad pasado el cuál el Ayuntamiento no puede exigir la restauración de la legalidad urbanística, bien por medio de la demolición bien a través de la solicitud de la correspondiente licencia.
Cuando las obras se han realizado sin licencia urbanística, o sin ajustarse a la misma, la Administración puede iniciar un expediente de restauración de la legalidad urbanística con el objetivo de demoler la obra ejecutada de forma ilegal, en el caso de que no fuera autorizable por medio de la solicitud de una licencia urbanística.
Esa posibilidad de reacción de la Administración ante una obra que incumple la normativa urbanística tiene un plazo de caducidad a contar desde su efectiva terminación. Dicho plazo es variable según cada Comunidad Autónoma.
Lo anterior supone que, si ha transcurrido el plazo de caducidad regulado en la legislación urbanística, desde que la obra se terminó, el Ayuntamiento no podrá proceder a su demolición porque le habrá caducado su acción para instar la restauración de la legalidad urbanística.
Pero ¿es de aplicación el mismo régimen a las actividades que requieren licencia de actividad y funcionamiento?
Son muchas las consultas que nos hacen en el Despacho en las que los clientes vienen convencidos de que el Ayuntamiento no puede ordenar el cierre y clausura de la actividad, aunque no tengan licencia porque consideran que llevan abiertos bastantes años, y que, por tanto, no se les puede cerrar la actividad porque ha “prescrito”.
Pues bien, el régimen de caducidad aplicable a las obras no sirve para las actividades de forma que el Ayuntamiento correspondiente puede decretar el cierre y clausura del negocio que no tenga licencia aún cuando haya transcurrido el plazo establecido para que opere la caducidad conforme a la legislación urbanística de aplicación.
Esta es una cuestión que se ha resuelvo repetidamente por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, que dice que la acción de la Administración para instar el cierre de una actividad no caduca nunca. Eso es así porque el ejercicio de una actividad se produce de forma permanente o continuada, de forma que cada día se tiene la obligación de solicitar la licencia de autorización municipal, no caducando nunca la acción del Ayuntamiento para instar el cese y clausura del negocio. Tampoco prescribe la posible infracción y, por tanto, siempre existirá la posibilidad de que se imponga la sanción prevista en la normativa.
En definitiva, en el caso de que se estuviera ejerciendo una actividad en un inmueble, sin la preceptiva licencia de actividad y funcionamiento, en el caso de recibir un requerimiento por parte del Ayuntamiento solicitando que se obtenga la licencia oportuna, lo más razonable será que se proceda a solicitarla y a realizar las acciones oportunas para retrasar en la medida de lo posible el decreto de cese y clausura de la actividad y, finalmente, la orden de precinto.
Para ello será necesario gestionar convenientemente el expediente administrativo de legalización desde el punto de vista procesal, para dar tiempo a los técnicos a que redacten el proyecto y soliciten o adecuen la licencia de actividad y funcionamiento.
Pedro Pablo Fernández Grau
Abogado
