El artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020 regula la prórroga extraordinaria de los contratos de vivienda habitual que estén sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Contratos a los que se aplica la prórroga
– La prórroga sólo se aplica a los contratos de vivienda habitual, por lo que no afectará a los contratos de viviendas que tengan otro uso, por ejemplo, las viviendas de temporada, así como tampoco a los de los locales comerciales, naves, oficinas, plazas de garaje, trasteros, etc.
– Si es un contrato de vivienda habitual, se aplicará cuando su prórroga obligatoria o forzosa finalice en el período comprendido desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, es decir, desde el 2 de abril de 2020, hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma.
Forma de solicitar la prórroga y aceptación del arrendador
– El arrendatario tendrá que solicitar la prórroga al arrendador en el plazo que va desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley hasta la finalización del estado de alarma.
– Aunque el Real Decreto-ley no lo indica, la solicitud tendrá que realizarse antes de que finalice la prórroga del contrato de arrendamiento, porque una vez finalizada, si el arrendador ha realizado el preaviso previsto, el contrato habría quedado resuelto por lo que no podría prorrogarse.
– El Real Decreto-ley dice que la solicitud de la prórroga deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo de las partes. La interpretación de esta disposición puede ser en términos totalmente contrapuestos. Por una parte, puede entenderse como una obligación del arrendador de aceptar la prórroga o puede entenderse que es potestativo para él aceptar o no la prórroga. Será una cuestión que deberán resolver los Juzgados y Tribunales porque no queda claro ya que, por una parte, podría entenderse que en beneficio del inquilino es una obligación del arrendador aceptar la prórroga, pero también cabe la interpretación de que es potestad de éste aceptarla o no, porque si la disposición se dicta en el marco de la LAU, ésta cuando establece una obligatoriedad para el arrendador lo dice expresamente. En definitiva, no deja de ser otro defecto de técnica legislativa del Real Decreto-ley, de los muchos que tiene, que más que solucionar va a crear conflictos entre las partes de los contratos de arrendamiento de vivienda.
Efectos de la prórroga
– El contrato de arrendamiento se prorrogará por un período máximo de 6 meses. No dice que se tenga que prorrogar necesariamente por seis meses, por lo que cabe la posibilidad de que el plazo sea menor. Pero en este caso, lo que no queda claro es si deberá ser por acuerdo de las partes o bien el inquilino puede determinar unilateralmente el plazo.
– Durante el plazo que se prorrogue el contrato de forma extraordinaria, se seguirán aplicando sus mismos términos y condiciones.
– El arrendador deberá realizar el preaviso en el plazo previsto si no quiere que después de la prórroga extraordinaria se vuelva a prorrogar el contrato de nuevo por los plazos legalmente previstos. En el caso de que ya hubiera realizado el preaviso y se prorrogara extraordinariamente el contrato, consideramos que sería recomendable que si el arrendador no quiere que se prorrogue el contrato una vez finalizada la prórroga extraordinaria que vuelva a realizar el preaviso en los plazos establecidos.
Pedro Pablo Fernández Grau
Abogado
