Cuando terminé la carrera de Derecho, allá por el año 1.989, y empecé a ejercer la abogacía, me encontré con que la mayoría de los pequeños propietarios cuyos suelos habían sido clasificados e incluidos en una Unidad de Ejecución, veían con asombro e indignación cómo no podían construir lo que a ellos se le antojaba y cómo perdían, según su perspectiva, una parte importante de su suelo en cesiones para zonas dotacionales y calles que, para colmo, tenían también que costear. La consulta que se repetía sistemáticamente en el Despacho era si eso era legal ya que lo consideraban un atropello, percepción que aún hoy siguen teniendo algunos propietarios según comprobamos a diario. La razón de la pregunta debemos encontrarla en el primitivo concepto romano de la propiedad que está fuertemente arraigado en el común de la población, que es entendido como un derecho pleno a usar, disfrutar, enajenar, etc la cosa, es decir, que se somete entera y exclusivamente al dueño sin cortapisa alguna. Sin embargo, tal y como establece nuestro Código Civil, el derecho de propiedad que permite gozar y disponer de una cosa está limitado por lo establecido en la leyes. Al margen del embrionario urbanismo que se dio en el siglo XIX y principios del XX, la primera Ley en la materia en España es de 1.956 que estableció por primera vez los principios jurídicos del actual urbanismo y empezó a limitar, sin duda, el derecho de propiedad del suelo. Es a partir de la Constitución cuando se consagra claramente la sujeción del derecho de propiedad a las leyes, tanto estatales como autonómicas, debido a su función social.
La actual Ley del Suelo, al amparo de lo anteriores principios, pretende definir el estatuto de la propiedad del suelo estableciendo los derechos de los propietarios del mismo que son los siguientes:
- Derecho a la información.- Todo propietario tiene derecho a que se le informe por escrito del régimen y condiciones jurídicas aplicables a su finca.
- Derecho a la participación en la elaboración y gestión del planeamiento.- Es una obligación de cada Comunidad Autónoma, aunque no todas lo permiten en la misma forma y medida.
- Derecho a urbanizar.- Es la facultad de dotar a un terreno de los servicios e infraestructuras previstos por el planeamiento para que adquiera la condición de solar.
- Derecho al aprovechamiento urbanístico.- Que es el derecho a hacer suyo los usos e intensidades edificatorias que le corresponden a su terreno una vez descontados las cesiones correspondientes.
- Derecho a edificar.- Es decir, poder construir conforme a la ordenanza de aplicación al solar correspondiente.
En definitiva, todo suelo que es clasificado por el Plan como hábil para urbanizar, debe cumplir su función social revirtiendo a la colectividad las plusvalías a través de las cesiones que se establezcan.
Pedro Pablo Fernández Grau
Abogado. Colegiado ICAM 43.197
