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Lo que parece una compra puede ser solo un alquiler encubierto. Conocer las condiciones reales es la clave

En Madrid se están ofreciendo viviendas bajo la apariencia de compraventa que en realidad no pueden venderse en propiedad durante los primeros 15 años. Se trata de promociones levantadas en suelo municipal con la obligación legal de destinarse a alquiler asequible. Los contratos que firman los interesados no son escrituras de compraventa, sino aportaciones a una cooperativa para financiar el proyecto. Esto implica riesgos importantes: no se adquiere la propiedad, puede que ni siquiera se acceda al alquiler si no se cumplen los requisitos, y además se asumen responsabilidades económicas como socio. Antes de firmar, conviene informarse bien, exigir garantías y contar con asesoramiento jurídico especializado

La jurisprudencia es clara: lo determinante no es cuándo se aprueban las obras, sino cuándo las derramas se hacen exigibles. El propietario en ese momento debe abonarlas, aunque las obras se aprobaran antes de su compra. Si el cambio de titularidad no se comunica a la comunidad, responden solidariamente el antiguo y el nuevo propietario, hasta que se notifique formalmente la transmisión. Incluso en casos de divorcio y liquidación de gananciales, ambos excónyuges siguen siendo responsables mientras la comunidad no reciba aviso. Los pactos privados entre comprador y vendedor sobre quién paga las derramas no vinculan a la comunidad, que siempre puede reclamar al propietario que figure como titular. Además, las deudas deben estar aprobadas en junta y correctamente certificadas para poder reclamarse judicialmente. En definitiva, la clave está en el momento del devengo, la comunicación del cambio de titularidad y el cumplimiento de los requisitos legales en la reclamación.

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HERENCIAS – DERECHO SUCESORIO

PEDRO PABLO FERNÁNDEZ GRAU

Debemos tener en cuenta que el heredero no solo adquiere por la herencia los bienes de los que era titular el fallecido, tales como inmuebles, vehículos, saldos en cuentas corriente, etc., sino que también hereda las deudas que tuviera.

Por tanto, puede ocurrir que al momento del fallecimiento no sea aconsejable aceptar la herencia sin más por existir la posibilidad de que el valor de las deudas sobrepase el valor de los bienes, viéndose obligado el heredero a pagar todo lo que adeudaba el fallecido.

Muchos herederos cuando tienen la sospecha de que la persona de la que pueden heredar tenía deudas que pudieran ser superiores al activo, o bien que el pago de los impuestos va a sobrepasar lo que finalmente les quedaría, renuncian a la herencia para evitar tener que responder de las deudas o pagar, a lo mejor, unos impuestos en una cuantía muy superior a lo que finalmente les iba a quedar como valor de la herencia.

En estos casos la renuncia a la herencia no es aconsejable realizarla sin antes haber podido estudiar si realmente merece la pena porque pudiera darse la circunstancia de que después de haber pagado las deudas todavía quede un remanente que compense aceptarla.

Mecanismos de protección del heredero

El derecho establece los mecanismos en defensa del heredero que le permiten estudiar si es ventajoso aceptar la herencia, y en el caso de que no lo sea, se establece la posibilidad de su renuncia.

Aceptación de la herencia a beneficio de inventario

La aceptación de la herencia a beneficio de inventario es un mecanismo que permite al heredero liquidar las deudas del caudal hereditario limitando su responsabilidad. Es lo que se denomina la responsabilidad intra vires. De esta forma, el heredero protege su patrimonio porque si aceptara la herencia pura y simplemente y las deudas no pudieran pagarse con los bienes que existen en la herencia, tendría que hacerlas frente con los suyos.

Aunque la herencia es aceptada por el heredero no se produce una confusión entre su patrimonio y el caudal hereditario, sino que están separados quedando la herencia en administración y liquidación hasta que se hayan pagado todas las deudas y, una vez verificado, lo que quede, ya pasa al patrimonio del heredero.

Aunque el testador hubiera establecido la prohibición de aceptar la herencia a beneficio de inventario, se tendrá por no puesta porque el heredero siempre tiene el derecho a recurrir a este mecanismo que, en definitiva, va encaminado a proteger su patrimonio.

El procedimiento no está exento de cierta complejidad ya que es necesario cumplir los plazos perentorios que establece el Código Civil, tanto para llevar a cabo la opción como para concluir el procedimiento. Es recomendable acudir a un Abogado que lleve la dirección del asunto, estudie la estrategia a seguir y prepare la documentación necesaria para concluir con éxito el proceso.

Conforme a lo que establece el Código Civil, es obligatoria la intervención de un Notario al ser necesario que este tipo de aceptación se inicie y concluya con el otorgamiento de una escritura pública. Pero, como hemos dicho, esto no excluye que en los casos más complejos sea aconsejable la contratación de un Abogado que con su experiencia ante los Tribunales y conocimiento de la Jurisprudencia podrá dar al heredero una visión acertada y precisa de cómo tendrá que llevarse a cabo todo el proceso.

Aunque se haya aceptado la herencia a beneficio de inventario, si no se cumplen los plazos y requisitos establecidos en el Código Civil, el heredero tendrá que responder con sus bienes de las deudas de la herencia cuando los del caudal no alcancen a cubrir su importe.

Derecho a deliberar

La opción a este mecanismo puede que sea la mejor en determinados casos. Consiste en que el heredero procederá a la formación del inventario para saber cuál es el saldo del caudal hereditario para deliberar antes de tomar la decisión de aceptar o renunciar a la herencia.

Quizás esta opción tenga menos riesgos que la de aceptar la herencia a beneficio de inventario lo que se tendrá que estudiar previamente viendo cuál puede ser la composición del caudal hereditario.

Al igual que en el caso anterior será necesaria la intervención de un Notario, siendo aconsejable que todo el proceso sea dirigido por un Abogado cuando se prevea una complejidad en el caudal hereditario que pudiera derivar en acciones judiciales de los distintos interesados en la herencia.

Es muy importante tener en cuenta que desde la finalización del inventario el heredero tiene treinta días para repudiar la herencia porque si no lo hiciera estaría aceptándola pura y simplemente. En el caso de que los bienes de la herencia ya estuvieran en poder del heredero al momento del fallecimiento del testador, los treinta días se empiezan a contar desde este día. Por último, cualquier gestión que se realizara para averiguar el estado del patrimonio del causante podría entenderse que desde la fecha en la que se hiciera empezarían a contar el plazo de los treinta días.

Renuncia de la herencia

Tanto si previamente se ha acudido a cualquiera de los procedimientos anteriores como si se ve claramente que las deudas son superiores al activo, se puede proceder a la renuncia de la herencia.

La renuncia se tiene que llevar a cabo ante un Notario y, en principio, no tiene por qué tener mayor complejidad, aunque al igual que hemos indicado en los casos anteriores, sea aconsejable buscar el asesoramiento de un Abogado.

El heredero no tiene que someterse a ningún requisito para renunciar al ser un acto libre y voluntario.

La renuncia no se puede realizar sobre una parte de la herencia, sino que tiene que ser sobre la totalidad de la cuota que le correspondiera al renunciante. Es unilateral y sólo afecta al heredero que opta por ella sin que tenga efectos sobre el resto de los herederos.

La cuota que correspondiera al heredero renunciante, según los casos, pudiera ser que pase a los descendientes o a las personas que hubiera señalado el testador para estos casos, o bien, al resto de herederos.

Una vez realizada la renuncia es definitiva e irrevocable por lo que el heredero que optó por la misma no podrá arrepentirse para el supuesto, por ejemplo, de que aparecieran bienes que pasen a formar parte del caudal hereditario y que se desconociera su existencia al momento de la renuncia, de aquí la importancia de acudir, previamente, a cualquiera de los dos mecanismos que hemos indicado en los puntos anteriores.

Una de las consultas recurrentes que recibimos en el Despacho es si se puede renunciar a la herencia, aunque la persona de la que se pueda heredar en el futuro no hubiera fallecido aún, pretensión que tienen algunas personas como un acto de desvinculación total afectiva del testador. Pues bien, esto no es posible porque para poder renunciar a la herencia es necesario que el testador o causante haya fallecido no pudiéndose hacer en vida de éste.

No existe plazo para renunciar a la herencia, pero hay que tener en cuenta que cualquier disposición y uso de un bien que forme parte del caudal hereditario podrá suponer la aceptación tácita con todas las consecuencias que esto acarrea, como es el tener que responder con nuestro propio patrimonio de las deudas que existieran.

No se considera aceptación tácita el pago del impuesto de sucesiones al ser una obligación legal que hay que hacer en el plazo de 6 meses, o de un año sí se ha pedido prórroga, a contar desde el fallecimiento del causante. Por esta razón, si existieran motivos para renunciar a la herencia lo mejor será realizarlo en el plazo de 6 meses desde el fallecimiento del causante para evitar recibir un requerimiento de Hacienda de la Comunidad Autónoma correspondiente.

El que sea al mismo tiempo legatario y heredero, su renuncia a la herencia no supone la renuncia legado.

La renuncia tampoco supone dejar de cobrar los seguros de vida de los que fuera beneficiario el heredero pudiéndolos cobrar, en cualquier caso.

Conclusión

Ante el fallecimiento de la persona de la que tengamos derecho a heredar será necesario adoptar las cautelas precisas si se prevé que por su actividad empresarial, comercial, profesional o por cualquier otra causa, pudiera ser que las deudas que existieran fueran superiores a los bienes. Aconsejamos que previamente a tomar la decisión de renuncia a la herencia se acuda al procedimiento de aceptar la herencia a beneficio de inventario, o bien, acudir al derecho a deliberar a no ser que por otras razones no económicas y si afectivas se decida renunciar directamente a la herencia.

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