Existe un consenso casi unánime de que la pandemia provocada por el COVID-19 (coronavirus) va a llevarnos a una crisis económica muy importante que va a afectar gravemente a todos los sectores económicos, no solo en España sino también en el resto del mundo.
Hasta la aparición de la pandemia, el mercado inmobiliario estaba recuperándose de la debacle que sufrió a causa de la crisis económica de 2008 que comenzó, como exponente de la debilidad del sistema financiero mundial, con la quiebra del gigante financiero Lehman Brothers.
Hasta el mes de marzo, las compraventas de vivienda nueva y de segunda mano iban a buen ritmo y el mercado, no exento de vaivenes, parecía que se consolidaba.
Se habían vuelto a realizar las ventas sobre plano por medio de contratos privados de arras en espera de firmar la escritura pública una vez finalizara la construcción. Igualmente, en las compras de viviendas de segunda mano, estaban pendientes de otorgar escritura pública en espera de la concesión de la hipoteca una vez firmados los contratos de arras.
La situación de pandemia y la crisis económica que se espera, hace presumir, por un lado, que muchos compradores no van a poder firmar la escritura pública por haberse quedado sin recursos para pagar el precio o por la imposibilidad de obtener la financiación y, por otro lado, también parece, según los expertos, que el precio de los inmuebles va a bajar, sobre todo en las zonas turísticas o de segunda residencia.
Son dos elementos, en conjunto o por separado, que está haciendo que hayan aumentado considerablemente las consultas al Despacho de compradores que quieren resolver los contratos privados de compraventa. A su vez, los vendedores preguntan qué defensa legal tienen ante lo anterior, dudas que vamos a tratar de resolver por medio de este artículo.
Resolución del contrato de compraventa por imposibilidad sobrevenida
La Audiencia Provincial de Madrid, en una sentencia del año 2013, admitió la resolución de un contrato privado de compraventa de una vivienda y condenó al vendedor a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, porque al comprador le era imposible obtener la financiación a causa de haber quedado en paro entre el momento en el que firmó el contrato privado y cuando tenía que firmar la escritura pública. La situación que se vivía en esos momentos era la profunda crisis económica que surgió en el año 2008.
Esto lo consideró la Audiencia de Madrid como una imposibilidad sobrevenida que impedía al comprador pagar la vivienda de lo que no tenía responsabilidad alguna al ser la causa la crisis económica. La situación provocaba un desequilibrio entre las partes del contrato de forma que imponía al comprador una excesiva onerosidad.
Esta sentencia fue revocada por el Tribunal Supremo por razones procesales, sin rebatir los fundamentos de fondo por los que la Audiencia estimaba las pretensiones del comprador, por lo que consideramos que los argumentos jurídicos que ésta expuso son orientativos sobre cómo van a decidir en un futuro los órganos judiciales.
Para apreciar la imposibilidad establecía los siguientes requisitos:
- Que los hechos sean conocidos después de la celebración del contrato privado.
- Que no pudieron ser razonablemente ser tenidos en cuenta por la parte desfavorecida al momento de la firma.
- Que escapan del control de esa parte.
- Y que de ninguna forma se puede considerar que fueran asumidos por el comprador.
En cualquier caso, los razonamientos de la Audiencia Provincial de Madrid deben ser interpretados a la luz de la doctrina que el Tribunal Supremo ha establecido para la aplicación de regla rebus sic stantibus para los contratos de compraventa de viviendas.
La regla rebus sic stantibus en los contratos de compra de viviendas
Ya hemos tenido ocasión de referirnos a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en los contratosen general, donde hemos visto que su aplicación es muy restrictiva por el Tribunal Supremo. Tiene establecidos unos requisitos muy estrictos para que surta efecto para la modificación o extinción de los contratos.
Por tanto, la aplicación de esa regla a los contratos de compraventa de viviendas es también restrictiva, aunque conforme a la Jurisprudencia actual sí es posible resolverlos siempre que se cumplan los requisitos que ha fijado en relación a la regla rebus sic stantibus. Son los siguientes:
- La petición de resolución no puede fundarse solo en el hecho de la crisis y en las dificultades de financiación. Hay que valorar otros factores como el destino de la vivienda como habitual o vacacional, aunque no excluye a éstas de la aplicación de la regla.
- Si el vendedor tenía la obligación de obtener o colaborar en la financiación, distinguiendo si es profesional del sector inmobiliario o no.
- Se debe comparar la situación económica del comprador entre la firma del contrato privado y el día en el que tiene que firmar la escritura pública.
- Deben tenerse en cuenta las causas concretas que impiden la financiación y la influencia de la crisis económica.
- La posibilidad de negociar el pago con el vendedor como alternativa a la resolución.
Conclusiones
- No puede descartarse en absoluto la posibilidad de que los compradores puedan resolver los contratos de compraventa de vivienda.
- Son tales los requisitos que exige el Tribunal Supremo que los vendedores pueden oponerse con éxito a la intención del comprador de resolver el contrato si no se cumplen todos los requisitos exigidos.
- Habrá que examinar las circunstancias particulares cada uno de los casos para ver las posibilidades de éxito de una u otra parte del contrato.
En cualquier caso, destacamos el requisito de que se haya negociado con el vendedor la modificación del contrato como alternativa a su resolución, por lo que recomendamos que antes de proceder a interponer cualquier demanda judicial se haya intentado alcanzar un acuerdo entre el comprador y el vendedor.
