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Lo que parece una compra puede ser solo un alquiler encubierto. Conocer las condiciones reales es la clave

En Madrid se están ofreciendo viviendas bajo la apariencia de compraventa que en realidad no pueden venderse en propiedad durante los primeros 15 años. Se trata de promociones levantadas en suelo municipal con la obligación legal de destinarse a alquiler asequible. Los contratos que firman los interesados no son escrituras de compraventa, sino aportaciones a una cooperativa para financiar el proyecto. Esto implica riesgos importantes: no se adquiere la propiedad, puede que ni siquiera se acceda al alquiler si no se cumplen los requisitos, y además se asumen responsabilidades económicas como socio. Antes de firmar, conviene informarse bien, exigir garantías y contar con asesoramiento jurídico especializado

La jurisprudencia es clara: lo determinante no es cuándo se aprueban las obras, sino cuándo las derramas se hacen exigibles. El propietario en ese momento debe abonarlas, aunque las obras se aprobaran antes de su compra. Si el cambio de titularidad no se comunica a la comunidad, responden solidariamente el antiguo y el nuevo propietario, hasta que se notifique formalmente la transmisión. Incluso en casos de divorcio y liquidación de gananciales, ambos excónyuges siguen siendo responsables mientras la comunidad no reciba aviso. Los pactos privados entre comprador y vendedor sobre quién paga las derramas no vinculan a la comunidad, que siempre puede reclamar al propietario que figure como titular. Además, las deudas deben estar aprobadas en junta y correctamente certificadas para poder reclamarse judicialmente. En definitiva, la clave está en el momento del devengo, la comunicación del cambio de titularidad y el cumplimiento de los requisitos legales en la reclamación.

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GRAU ASOCIADOS – ABOGADOS

El Tribunal Constitucional ha estimado parcialmente el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por el Gobierno contra el art. 173 de la Ley 7/2021, de 29 de diciembre, de la Generalitat Valenciana, por el que se añadía un apartado 6 al art. 7 del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, aprobado por el Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio.

El apartado que ha sido anulado establecía una distancia mínima de seguridad de 1.000 metros respecto de los suelos calificados como residenciales, dotacionales educativos o sanitarios, y de uso terciario especial, para autorizar la implantación de tanques de almacenamiento de productos petrolíferos combustibles de más de 5.000 metros cúbicos situados en el interior de recintos portuarios. La Abogacía del Estado consideró que el precepto impugnado, por su carácter indiferenciado en cuanto a su ámbito de aplicación –puertos de titularidad estatal y de titularidad autonómica–, interfiere en el ejercicio de las competencias estatales respecto de la determinación de la zona de servicio, en los puertos de interés general ubicados en el territorio de la Comunidad Autónoma Valenciana, en los términos previstos por el art. 69 del Real Decreto Legislativo 2/2011, de 5 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Puertos del Estado, vulnerando, por tanto, la competencia exclusiva del Estado en esta materia (art. 149.1.20ª CE).

La sentencia aborda, en primer lugar, la delimitación competencial, afirmando que el precepto impugnado no efectúa, como pretende la Generalitat Valenciana, una regulación que incida materialmente en el ámbito de la seguridad industrial, dado el carácter marcadamente territorial y urbanístico de las previsiones que contiene. Es, por ello, que el conflicto competencial que se planteó en el recurso responde a la necesidad de articular la competencia exclusiva del Estado en materia de puertos de interés general con la competencia autonómica de ordenación del territorio y urbanismo.

La sentencia examina la doctrina constitucional sobre puertos de interés general, a los efectos de precisar las funciones que la noción de “interés general” desempeña como criterio para delimitar el ámbito competencial estatal en materia portuaria y modular la competencia autonómica sobre ordenación del territorio y urbanismo; y, en último caso, como criterio de prevalencia para solucionar los conflictos de intereses.

De acuerdo con la doctrina constitucional que ha examinado, la sentencia considera que el apartado impugnado regula, en realidad, la intervención autonómica en una decisión estatal, y lo hace con tal intensidad que implica la prevalencia del criterio autonómico de un modo que ha de reputarse contrario al orden constitucional de distribución de competencias, lo que lleva a estimar el recurso de inconstitucionalidad.

La estimación es parcial, porque el precepto sí puede ser aplicable a puertos de titularidad autonómica, por lo que se ha declarado inconstitucional y no nulo, no pudiéndose aplicar a los puertos de titularidad estatal.

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