Estamos en el supuesto de una porción de terreno que cuando se aprobó el Plan General o Normas Urbanística no reunía las condiciones que la Ley establece para que fuera considerado como suelo urbano de forma que la normativa los consideró suelo urbanizable o apto para urbanizar y lo incluyó en un sector o unidad de ejecución. Sin embargo, con el transcurso del tiempo y a consecuencia de acciones urbanizadoras del ayuntamiento correspondiente, al terreno se le va dotando de servicios y acceso rodado de forma que a simple vista reúne los requisitos para ser considerado suelo urbano. Sin embargo, en la Normas Urbanísticas municipales no se le considera así.
En estos casos, el propietario del solar, no suele entender cómo reuniendo los requisitos para considerarlo urbano el Ayuntamiento lo considera no urbanizable, con las consecuencias negativas en el orden patrimonial que ello conlleva ya que ni va a poder construir mientras no se desarrolle el sector y, cuando éste lo haga, tendrá que contribuir a los costes de urbanización y realizar las cesiones correspondientes.
No aconsejamos plantear al Ayuntamiento un procedimiento judicial para obligarle a que clasifique dicho terreno como urbano porque la sentencia será, con toda seguridad, desestimatoria de nuestra pretensión. Debemos tener en cuenta que la potestad para modificar el Plan General o las Normas Urbanísticas la tiene el Ayuntamiento siendo de su exclusiva competencia la clasificación del suelo. Sí es verdad que si un terreno cumple las condiciones para ser declarado solar así lo tendrá que hacer el Ayuntamiento no teniendo, en este caso, libertad para ejercer su potestad clasificatoria del suelo. Pero en el caso que planteamos no se trata de esta cuestión ya que sería un terreno que cuando se aprobaron las Normas Urbanísticas no podía tener la condición de urbano sino que reunió los requisitos con posterioridad a consecuencia de obras municipales.
La forma de proceder en este caso será negociar las cesiones con al Ayuntamiento y, además, para que vea la oportunidad de proceder a una modificación puntual de las normas en la forma que permita la Ley del Suelo que le sea de aplicación, siendo imprescindible el debido asesoramiento por los profesionales expertos en la materia, tanto abogados como arquitectos.
Pedro Pablo Fernández Grau
Abogado. Colegiado ICAM 43.197
