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Lo que parece una compra puede ser solo un alquiler encubierto. Conocer las condiciones reales es la clave

En Madrid se están ofreciendo viviendas bajo la apariencia de compraventa que en realidad no pueden venderse en propiedad durante los primeros 15 años. Se trata de promociones levantadas en suelo municipal con la obligación legal de destinarse a alquiler asequible. Los contratos que firman los interesados no son escrituras de compraventa, sino aportaciones a una cooperativa para financiar el proyecto. Esto implica riesgos importantes: no se adquiere la propiedad, puede que ni siquiera se acceda al alquiler si no se cumplen los requisitos, y además se asumen responsabilidades económicas como socio. Antes de firmar, conviene informarse bien, exigir garantías y contar con asesoramiento jurídico especializado

La jurisprudencia es clara: lo determinante no es cuándo se aprueban las obras, sino cuándo las derramas se hacen exigibles. El propietario en ese momento debe abonarlas, aunque las obras se aprobaran antes de su compra. Si el cambio de titularidad no se comunica a la comunidad, responden solidariamente el antiguo y el nuevo propietario, hasta que se notifique formalmente la transmisión. Incluso en casos de divorcio y liquidación de gananciales, ambos excónyuges siguen siendo responsables mientras la comunidad no reciba aviso. Los pactos privados entre comprador y vendedor sobre quién paga las derramas no vinculan a la comunidad, que siempre puede reclamar al propietario que figure como titular. Además, las deudas deben estar aprobadas en junta y correctamente certificadas para poder reclamarse judicialmente. En definitiva, la clave está en el momento del devengo, la comunicación del cambio de titularidad y el cumplimiento de los requisitos legales en la reclamación.

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La nueva Ley de Contratos del Sector Publico (LCSP) ha modificado la cantidad de contratos que contemplaba, suprimiendo dos que se comprendían en aquellos que se caracterizaban según la prestación ordinaria que se realizaba, estos formaban un conjunto los denominados especiales y los contratos privados, que han perdido como decimos varias de sus piezas, en la reordenación de los contratos que la exposición de motivos de la Ley adelantaba.

Pues bien, la nueva LCSP ha suprimido el Contrato de gestión de servicios públicos (en sus cuatro subtipos de concesión, concierto, sociedad de economía mixta y gestión interesada), y con ello, la regulación de los diferentes modos de gestión indirecta de los servicios públicos que se contemplaban, aunque se mantiene con especialidades dentro de los contratos de servicios, entre ellos aquellos en los que el empresario no asumía el riesgo operacional, reservando para tales las prescripciones que se deberán cumplir, como el establecimiento de sus aspectos jurídicos, económicos y administrativos relativos al servicio que prestan, la imposibilidad de embargo de sus bienes afectos, el secuestro o la intervención del servicio público, el rescate del mismo o el ejercicio de poderes de policía en relación con la buena marcha del servicio público de que se trate, etc. Quedando inmerso en el contrato de concesión de servicios.

El otro contrato que se ha visto suprimido, es la figura del Contrato de colaboración público privada, como consecuencia de la escasa utilidad de esta figura en la práctica y de que el objeto de este contrato se puede realizar a través de otras modalidades contractuales, como es, fundamentalmente, el contrato de concesión, en el que a partir de ahora estará comprendido, y que ya avanzamos que en nuestro ordenamiento jurídico apenas ha tenido relevancia.

Los demás contratos regulados por la LCSP siguen siendo los contratos de suministro, servicios, obras, concesión de obras y concesión de servicios, que también han visto modificadas algunas de sus características, siendo una norma general en toda la Ley la extensión de su ámbito de aplicación.

Jaime Riaguas Boya

Abogado, Colegiado ICAM nº 123.496

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