El objeto del presente artículo es desarrollar el concepto de reparcelación urbanística, muy utilizado en la materia jurídica urbanística, y que plantea claroscuros en su delimitación.
La reparcelación es una técnica necesaria para el desarrollo de algunos sistemas de actuación, consistente en la agrupación de fincas que se engloban en el ámbito de una actuación urbanística para su nueva división, todo ello ajustado al planeamiento vigente en el área concreta, con adjudicación de las parcelas resultantes a los interesados en proporción a sus respectivos derechos, en este sistema de ejecución del planeamiento se produce una conversión jurídica de los terrenos de carácter rústicos en terrenos de carácter urbano.
Su objeto es distribuir justamente los beneficios y cargas de la ordenación urbanística, regularizar la configuración de las fincas y situar su aprovechamiento en zonas aptas para la edificación de acuerdo con el planeamiento.
El procedimiento se ajusta a los siguientes hitos configuradores de su objeto y naturaleza, cuyo paso previo será la aprobación del planeamiento preciso seguido de:
- El expediente de reparcelación se entiende iniciado con la aprobación definitiva de la delimitación del sector o unidad de actuación urbanística a ejecutar por este sistema, o bien por la del instrumento de planeamiento urbanístico que contenga esta delimitación.
- La constitución de la Comunidad Reparcelatoria, integrada por la totalidad de los propietarios, titulares de otros derechos y la Administración por los bienes de los que sea titular.
- El proyecto de reparcelación, que será el instrumento técnico que documenta y hace efectiva la reparcelación, y que debe contener la totalidad de las operaciones de cesión, equidistribución y transformación de la realidad jurídica de los terrenos, y que se formula:
- por los propietarios interesados que representen más del 50% de la superficie reparcelable, dentro de los 3 meses siguientes a la aprobación de la delimitación del ámbito de la actuación;
- por el ayuntamiento o entidad urbanística actuante, de oficio o a instancia de alguno de los propietarios afectados, cuando éstos no hayan hecho uso de su derecho o no hubieran subsanado dentro del plazo que se les marcó los defectos que se hayan apreciado en el proyecto que formulan.
- Los proyectos se someten a información pública durante 1 mes, con citación personal de los interesados, y se aprueban por el ayuntamiento o, en su caso, por el órgano urbanístico que se ostente en las competencias municipales.
- El acuerdo de aprobación del proyecto de reparcelación produce los siguientes efectos:
- Extinción de los derechos y cargas incompatibles con el planeamiento, o que resulten inviables sobre la nueva finca o fincas adjudicadas en propiedad.
- Transmisión al municipio en que se actúe, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria para su inscripción al patrimonio del suelo o su afectación conforme a los usos previstos en el plan que se ejecuta;
- Subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas;
- Afección real de las fincas resultantes a la obligación de urbanizar y al pago del saldo de la cuenta de liquidación del proyecto de reparcelación aprobado.
- Elevación a definitiva de la cuenta de liquidación provisional.
En la práctica, los procedimientos de reparcelación poseen una gran complejidad y diversidad, dicha operativa los convierte en una tarea peliaguda, por lo cual desde GRAU ASOCIADOS aconsejamos acudir a especialistas en Derecho Urbanístico para obtener el mejor asesoramiento jurídico conforme a sus intereses.
Jaime Riaguas Boya
Abogado, Colegiado ICAM nº 123.496
