Cuando un inmueble ha sido declarado ilegal por una resolución firme, el destino del mismo es la demolición. En estos casos la demolición se lleva a cabo independientemente de que el propietario no sea el que construyó ilegalmente. Es decir, sucede en no pocas ocasiones, que la edificación se ha transmitido a un tercero sin que éste tuviera conocimiento que el inmueble estaba incurso en un expediente de restauración urbanística o sancionatorio.
Hasta ahora, el propietario adquirente de una construcción abocada a la demolición tenía que asumir la demolición y solo le cabía reclamar contra su vendedor, lo que la mayoría de las veces era infructuoso debido a que quien había vendido era una empresa que ya había desaparecido o que era insolvente. Aún así, la demolición se llevaba a cabo y el propietario de buena fe se quedaba sin el inmueble adquirido con el grave perjuicio patrimonial y personal que ello suponía.
Sin embargo, gracias a la reforma que se ha introducido por la Ley Orgánica 7/2.015, de 21 de julio, a partir de ahora, los terceros de buena fe que hayan adquirido un inmueble que deba ser demolido van a ser indemnizados por la Administración que pretenda la demolición, de forma que mientras no reciba el importe indemnizatorio, o se garantice, el Ayuntamiento no podrá llevar a cabo la demolición.
El texto de la reforma dice que :
“El Juez o Tribunal, en los casos en que, además de declarar contraria a la normativa la construcción de un inmueble, ordene motivadamente la demolición del mismo y la reposición a su estado originario de la realidad física alterada, exigirá, como condición previa a la demolición, y salvo que una situación de peligro inminente lo impidiera, la prestación de garantías suficientes para responder del pago de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe”.
Es decir, que esta garantía de pago se prestará dentro de un procedimiento judicial y cuando el Juez haya ordenado la demolición, lo que supone que si se pretende obtener una indemnización será necesario acudir al Juez.
Nuestra recomendación es que siempre que se incoe un expediente de restauración de la legalidad urbanística o sancionatorio, cuya terminación previsible sea la demolición, se acuda a la vía judicial como requisito para obtener la indemnización.
Pedro Pablo Fernández Grau
Abogado. Colegiado ICAM 43.197
