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Lo que parece una compra puede ser solo un alquiler encubierto. Conocer las condiciones reales es la clave

En Madrid se están ofreciendo viviendas bajo la apariencia de compraventa que en realidad no pueden venderse en propiedad durante los primeros 15 años. Se trata de promociones levantadas en suelo municipal con la obligación legal de destinarse a alquiler asequible. Los contratos que firman los interesados no son escrituras de compraventa, sino aportaciones a una cooperativa para financiar el proyecto. Esto implica riesgos importantes: no se adquiere la propiedad, puede que ni siquiera se acceda al alquiler si no se cumplen los requisitos, y además se asumen responsabilidades económicas como socio. Antes de firmar, conviene informarse bien, exigir garantías y contar con asesoramiento jurídico especializado

La jurisprudencia es clara: lo determinante no es cuándo se aprueban las obras, sino cuándo las derramas se hacen exigibles. El propietario en ese momento debe abonarlas, aunque las obras se aprobaran antes de su compra. Si el cambio de titularidad no se comunica a la comunidad, responden solidariamente el antiguo y el nuevo propietario, hasta que se notifique formalmente la transmisión. Incluso en casos de divorcio y liquidación de gananciales, ambos excónyuges siguen siendo responsables mientras la comunidad no reciba aviso. Los pactos privados entre comprador y vendedor sobre quién paga las derramas no vinculan a la comunidad, que siempre puede reclamar al propietario que figure como titular. Además, las deudas deben estar aprobadas en junta y correctamente certificadas para poder reclamarse judicialmente. En definitiva, la clave está en el momento del devengo, la comunicación del cambio de titularidad y el cumplimiento de los requisitos legales en la reclamación.

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El Código Civil dice que es justa causa para desheredar a hijos y descendientes el haber recibido de éstos maltrato de obra o haber sido injuriado gravemente de palabra.

Lo primero que se debe tener en cuenta es que la desheredación hay que expresarla en el testamento indicándose la causa concreta por la que se adopta dicha decisión, siendo recomendable que se haga referencia al artículo del Código Civil que contiene el motivo, que en este caso sería el 853.2ª. La jurisprudencia no exige que por el testador se indique con detalle los hechos que dan lugar a la causa de la desheredación. Y esto es así, porque independientemente de lo que se exprese en el testamento cuando el desheredado lo impugna serán el resto de herederos los que tendrán que acreditar que la causa de desheredación era cierta. No obstante, no es conveniente que se haga referencia a los hechos de una forma vaga y general que impida que puedan identificarse mínimamente porque en este caso la cláusula será anulada.

Es muy habitual que el testador decida desheredar a un determinado descendiente por el hecho de que éste haya cortado voluntariamente cualquier tipo de relación con su progenitor. Pero esto, por sí mismo, los Tribunales no lo consideran encuadrado en la causa de desheredación que estamos tratando ya que entienden que pudiera ser una actitud reprochable moralmente pero que tiene una nula trascendencia jurídica, incluso en caso de falta de visitas en períodos de enfermedad del testador.

Los Tribunales han establecido que las causas de desheredación contenidas en el Código Civil deben interpretarse con carácter restrictivo y que por tanto no pueden extenderse a hechos que no estén expresamente contemplados. De ahí que se reserve esta causa de desheredación para los casos en los que quede claramente acreditado el maltrato o la injuria.

En cuanto a la prueba, una vez que es impugnado el testamento por el desheredado, corresponde al resto de herederos acreditar que la causa de desheredación era cierta. En caso contrario, la cláusula en la que se desherede al heredero será anulada.

La anulación de dicha cláusula supondrá que el desheredado sólo tendrá derecho a la parte correspondiente del tercio de legítima estricta para el supuesto de que concurriera con otros herederos legales. Pero en el supuesto de que no existieran más herederos forzosos entonces tendría derecho a la legítima larga, es decir, al tercio de legítima estricta más el tercio de mejora.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado. Colegiado ICAM 43.197

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