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Lo que parece una compra puede ser solo un alquiler encubierto. Conocer las condiciones reales es la clave

En Madrid se están ofreciendo viviendas bajo la apariencia de compraventa que en realidad no pueden venderse en propiedad durante los primeros 15 años. Se trata de promociones levantadas en suelo municipal con la obligación legal de destinarse a alquiler asequible. Los contratos que firman los interesados no son escrituras de compraventa, sino aportaciones a una cooperativa para financiar el proyecto. Esto implica riesgos importantes: no se adquiere la propiedad, puede que ni siquiera se acceda al alquiler si no se cumplen los requisitos, y además se asumen responsabilidades económicas como socio. Antes de firmar, conviene informarse bien, exigir garantías y contar con asesoramiento jurídico especializado

La jurisprudencia es clara: lo determinante no es cuándo se aprueban las obras, sino cuándo las derramas se hacen exigibles. El propietario en ese momento debe abonarlas, aunque las obras se aprobaran antes de su compra. Si el cambio de titularidad no se comunica a la comunidad, responden solidariamente el antiguo y el nuevo propietario, hasta que se notifique formalmente la transmisión. Incluso en casos de divorcio y liquidación de gananciales, ambos excónyuges siguen siendo responsables mientras la comunidad no reciba aviso. Los pactos privados entre comprador y vendedor sobre quién paga las derramas no vinculan a la comunidad, que siempre puede reclamar al propietario que figure como titular. Además, las deudas deben estar aprobadas en junta y correctamente certificadas para poder reclamarse judicialmente. En definitiva, la clave está en el momento del devengo, la comunicación del cambio de titularidad y el cumplimiento de los requisitos legales en la reclamación.

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Derecho Patrimonial

Definición de Testamento

Se llama testamento al acto por el cual una persona dispone para después de su muerte de todos sus bienes o parte de ellos. Además, podrá establecer disposiciones que afecten a otros derechos, como puede ser el reconocimiento de hijos, nombramiento de tutores y administradores, etc. 

El testamento es personalísimo e individual, lo que supone que no puede realizarse por persona distinta del testador, ni siquiera por poderes. 

Se tiene que realizar libremente. Será nulo si se realiza bajo violencia que impida al testador manifestar su voluntad sin coacciones ni limitaciones. También será nulo el testamento realizado por una persona que no pueda expresar su voluntad a causa de cualquier limitación física o mental. 

Es testamento es revocable. El testador puede realizar los testamentos que crea oportunos, anulándose el anterior a no ser que expresamente se dejen vigentes algunas de sus disposiciones. 

No puede testar la persona menor de 14 años ni la que no pueda conformar o expresar su voluntad ni siquiera con ayuda de medios o apoyos. En todo caso, el testamento es válido si ha sido realizado antes de la enajenación mental del testador, lo que significa que solo se atenderá a su capacidad en el momento del otorgamiento del testamento. 

Si el testador tiene alguna discapacidad puede otorgar testamento, siempre que a juicio del Notario pueda comprender y manifestar el alcance de sus disposiciones. 

Tipos de testamento

El testamento puede ser común o especial

Son comunes el testamento ológrafo, el abierto y el cerrado

Es especial el testamento militar, el marítimo y el realizado en un país extranjero.

  1. Testamentos Comunes.

    1. Testamento ológrafo.
      • Está realizado por el testador, bien de su puño y letra o mediante ordenador. Debe indicarse la fecha en el que se hace y se tiene que firmar en todas sus hojas si es realizado por medio de ordenador o solo al final si es manuscrito. 
      • Solo lo pueden hacer los mayores de edad. 
      • Si es otorgado por un extranjero, lo puede hacer en su propio idioma. 
      • Una vez fallecido el testador, se tiene que presentar en el plazo de 5 años ante el Notario para su protocolización. 
      • Si el testador le ha confiado el testamento a una persona para que lo conserve en su poder, tendrá que presentarlo al Notario en el plazo de 10 días desde que tenga conocimiento del fallecimiento. Si no lo hiciera será responsable de los daños y perjuicios que ocasione el retraso. También podrá presentarlo cualquiera que tenga interés en el testamento, como pueden ser los herederos, legatarios, albaceas o en cualquier otro concepto. 
      • Una vez presentado el testamento al Notario y acreditado el fallecimiento del testador, procederá su adveración conforme a la legislación notarial. 
      • Una vez adverado el testamento y acreditada la identidad de su autor, el Notario procederá a su protocolización. 
      • Si el testamento no es adverado por no acreditarse suficientemente la identidad del testador, se archivará sin protocolizar. 
      • Se autorice o no su protocolización, los interesados no conformes podrán ejercer sus derechos judicialmente.

    2. Testamento abierto 
      • Es el otorgado en escritura pública ante un Notario que pueda actuar en el lugar del otorgamiento. 
      • En general no es necesario otorgarlo ante testigos. Serán necesarios dos testigos cuando el Notario o el testador lo soliciten o cuando éste no sepa o no pueda firmar. 
      • El Notario tendrá que hacer constar que, a su juicio, el testador se encuentra en plenas facultades para realizar el otorgamiento del testamento. En el caso de que esté incapacitado, deberán acudir los facultativos que lo hubieran reconocido. 
      • Deberá acudir el interprete que hubiera traducido la voluntad del testador. 
      • Es testador que se hallara en peligro inminente de muerte, podrá otorgar testamento ante cinco testigos idóneos, sin necesidad de Notario. En el caso de epidemia, se podrá otorgar ante tres testigos mayores de 16 años, sin intervención de Notario. El testamento, a ser posible, se deberá escribir, aunque valdrá si los testigos no saben hacerlo. 
      • Los testamentos indicados en el punto anterior quedarán ineficaces en el plazo de 2 meses desde que el testador haya salido del peligro de muerte o haya cesado la epidemia. Si falleciera dentro de dicho plazo, quedará ineficaz si en el plazo de 3 meses no se acude al Notario para que lo eleve a escritura pública, ya se hubiera otorgado por escrito o verbalmente. 
      • Los testamentos otorgados sin autorización del Notario, serán ineficaces si no se elevan a escritura pública o se protocolizan en la forma establecida por la Legislación Notarial. 

    3. Testamento cerrado
      • Está redactado por el propio testador sin intervención del Notario. 
      • Tiene que ser siempre por escrito. 
      • Si el testador lo escribe de su puño y letra, deberá poner al final su firma. Si está escrito por cualquier medio técnico o por un tercero, el testador pondrá su firma en todas las hojas y el pie del testamento. Si está redactado en soporte electrónico, se deberá firmar con una firma electrónica reconocida. 
      • En el caso de que el testador no sepa o no pueda firmar, lo hará otra persona expresando la causa de la imposibilidad. 
      • No pueden otorgar testamento cerrado las personas que no sepan o no puedan leer. Si el testador tiene discapacidad visual podrá otorgarlo, utilizando los medio mecánicos o tecnológicos que le permita escribirlo y leerlo. 
      • El testamento lo introducirá el testador en un sobre cerrado y se lo presentará al Notario manifestando que contiene su última voluntad. 
      • El Notario protocolizará el sobre con la manifestación que haga el testador de que contiene el testamento, si lo ha escrito él o una tercera persona, y quién lo ha firmado. 
      • El sobre protocolizado con el testamento, lo puede conservar el testador, una tercera persona y dejarlo en custodia del Notario. 
      • El que tenga el sobre con el testamento tiene 10 días desde el fallecimiento para ponerlo en conocimiento del Notario competente. 
      • El que tenga el testamento y sea heredero o legatario, si no presenta el testamento en dicho plazo o lo sustrajera, perderá sus derechos. 
      • Es nulo el testamento cerrado en el que no se hayan observado las formalidades establecidas en la Ley. 

  2. Testamentos Especiales.

    1. Testamento Militar
      • Lo pueden otorgar cuanto estén en campaña los militares, voluntarios, rehenes, prisioneros y demás empleados del ejército o que sigan al mismo, aunque se encuentren en un país extranjero. 
      • Se tiene que otorgar ante un Oficial que tenga al menos la graduación de Capitán, a no ser que se encuentre el testador en un destacamento que podrá hacerlo ante un subalterno que lo mande. 
      • Si el testador estuviera enfermo o herido, podrá otorgarlo ante el Capellán o Médico que le asista. 
      • En cualquiera de los casos anteriores, será necesaria la presencia de dos testigos. 
      • Si el testador se encuentra en una batalla, asalto, combate y ante cualquier otro peligro propio de una acción de guerra, el testamento se podrá otorgar ante dos testigos. Una vez que cese el peligro, si el testador se ha salvado, el testamento será ineficaz. Igualmente será ineficaz, aunque haya fallecido el testador, si los testigos no lo formalizan ante el Auditor o funcionario de justifica que esté en el ejército. 
      • El testamento podrá ser también cerrado, pero deberá otorgarse ante el oficial y dos testigos. 
      • El testamento militar se deberá remitir al Ministerio de Defensa. Si el testador hubiera fallecido el Ministerio remitirá el testamento al Colegio Notarial del último domicilio del fallecido. El Notario deberá comunicar en los diez días siguientes la existencia del testamento a los herederos y demás interesados para que comparezcan a protocolizarlo. 
      • Caducará a los cuatro meses de que el testador haya dejado la campaña. 

    2. Testamento Marítimo
      • Es el testamento que se otorga durante un viaje marítimo. 
      • Si es en un buque de guerra, se hará ante el Contador, con dos testigos. El Comandante pondrá su visto bueno. 
      • Si es un buque mercante, lo autorizará el Capitán con la asistencia de dos testigos. 
      • Puede ser abierto o cerrado. 
      • Si el barco arribase en puerto extranjero, se entregará el testamento al Agente diplomático o consular. Si el testador fuera extranjero, se remitirá a donde corresponda. 
      • Caducará a los 4 meses desde que desembarque el testador. 

    3. Testamento hecho en país extranjero
      • Los españoles pueden testar en el extranjero o en un buque extranjero, sujetándose a las formas que establezcan las leyes del país en el que se encuentren. 
      • Podrán hacer testamento ológrafo aún cuando las normas del país en el que se encuentren no lo admitiera. 
      • Podrán otorgar testamento abierto o cerrado ante el funcionario diplomático o consular, y se regirá por las mismas normas que el otorgado en España. El testamento abierto se remitirá al Ministerio para que se archive. El cerrado, cuando hubiera quedado depositado en el funcionario diplomático, lo remitirá al Ministerio de Justicia cuando fallezca el testador, junto con el certificado de defunción.

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