La situación de alarma sanitaria que ha creado la pandemia del COVID-19 (coronavirus) ha dado lugar a que el Gobierno haya declarado el estado de alarma en todo el territorio nacional (Real Decreto 463/2020), suspendiendo la actividad en determinados sectores, por ahora hasta el 26 de abril de 2020, paralizando, casi en su totalidad, la actividad económica nacional desde el 29 de marzo de 2020 hasta el 12 de abril de 2020 conforme al Real Decreto-ley 10/2020.
Intención del arrendatario de suspender el pago de la renta o rabajarla
Ante esta situación son muchas las consultas que estamos recibiendo en el Despacho sobre si es factible mantener la renta de los locales comerciales, oficinas, naves industriales, etc., al considerar los arrendatarios que la imposibilidad de llevar a cabo su actividad debe conllevar la suspensión del pago de la renta o su rebaja.
Desde el punto de vista jurídico no es posible dar una respuesta concluyente porque será preciso examinar cada contrato de arrendamiento para ver si sus cláusulas pudieran justificar la rebaja o suspensión de la renta ante la situación creada por las circunstancias especiales y extraordinarias de la pandemia del COVID-19 (coronavirus).
Debemos tener en cuenta que en un contrato de arrendamiento existen dos partes y distintos intereses. Frente a los intereses y derechos del arrendatario se encuentran los del arrendador que no tiene por qué asumir totalmente las consecuencias de la paralización de la actividad por muy extraordinarias e imprevistas que sean las causas que la han provocado.
Se nos indica por parte de nuestros clientes arrendatarios que les han informado que es posible dejar de abonar la renta en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.
Antes de entrar someramente a explicar en qué consiste dicha cláusula debemos advertir que el arrendatario, unilateralmente, no puede dejar de abonar la renta porque incurriría en causa de resolución del contrato de arrendamiento y, por tanto, el arrendador podría instar su desahucio.
Son los Tribunales los que tendrían que determinar si está justificada la rebaja en la renta o si es posible dejar de pagarla durante un tiempo determinado, por lo que si un inquilino, ante la falta de acuerdo con el arrendador, considera que no debe abonar la renta pactada, tendrá que demandarle para que en sentencia se fije si es procedente su pretensión de modificación de las condiciones económicas del contrato de arrendamiento. Mientras esto no suceda, nuestro consejo es que se siga abonando la renta y se proceda a demandar al propietario, si es que antes no ha llegado a un acuerdo con él.
La cláusula rebus sic stantibus
La cláusula rebus sic stantibus consiste en que las condiciones de los contratos pueden modificarse si las circunstancias existentes en el momento de otorgarlos han cambiado sustancialmente por causas extraordinarias e imprevisibles.
No tiene una regulación legal, sino que ha sido el Tribunal Supremo el que la aplicado y desarrollado. Aunque en el año 2.014 se produjo una rebaja en las exigencias de dicho Tribunal para su aplicación, en una sentencia que ha dictado en el año 2.018 vuelve a sus criterios más restrictivos.
Requisitos para la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus
Con carácter general, para que pueda aplicarse la cláusula rebus sic stantibus, deben cumplirse los siguientes requisitos:
- Una alteración completamente extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.
- Una desproporción inusitada o exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes, que rompan el equilibrio entre dichas prestaciones.
- Que todo ello acontezca por circunstancias radicalmente imprevisibles.
- Que se carezca de otro medio para salvar o impedir el perjuicio.
- Que se refiera fundamentalmente a las relaciones de tracto sucesivo, aunque alguna sentencia no la descarta en las de tracto único, pero de ejecución diferida.
A la vista de dichos requisitos parece que no habría mayor problema en aplicar la cláusula rebus sic stantibus a los contratos de arrendamiento de actividades comerciales por la situación creada por la pandemia del COVID-19 (coronavirus), y que el arrendatario tendría derecho a exigir una rebaja de la renta, pero, como hemos dicho más arriba, consideramos que no es una cuestión que sea tan fácil de afirmar porque será preciso examinar cada caso en concreto y ver si la pretensión del inquilino puede estar justiciada conforme a los criterios que tiene el Tribunal Supremo para aplicar dicha cláusula.
Pedro Pablo Fernández Grau
Abogado
