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Lo que parece una compra puede ser solo un alquiler encubierto. Conocer las condiciones reales es la clave

En Madrid se están ofreciendo viviendas bajo la apariencia de compraventa que en realidad no pueden venderse en propiedad durante los primeros 15 años. Se trata de promociones levantadas en suelo municipal con la obligación legal de destinarse a alquiler asequible. Los contratos que firman los interesados no son escrituras de compraventa, sino aportaciones a una cooperativa para financiar el proyecto. Esto implica riesgos importantes: no se adquiere la propiedad, puede que ni siquiera se acceda al alquiler si no se cumplen los requisitos, y además se asumen responsabilidades económicas como socio. Antes de firmar, conviene informarse bien, exigir garantías y contar con asesoramiento jurídico especializado

La jurisprudencia es clara: lo determinante no es cuándo se aprueban las obras, sino cuándo las derramas se hacen exigibles. El propietario en ese momento debe abonarlas, aunque las obras se aprobaran antes de su compra. Si el cambio de titularidad no se comunica a la comunidad, responden solidariamente el antiguo y el nuevo propietario, hasta que se notifique formalmente la transmisión. Incluso en casos de divorcio y liquidación de gananciales, ambos excónyuges siguen siendo responsables mientras la comunidad no reciba aviso. Los pactos privados entre comprador y vendedor sobre quién paga las derramas no vinculan a la comunidad, que siempre puede reclamar al propietario que figure como titular. Además, las deudas deben estar aprobadas en junta y correctamente certificadas para poder reclamarse judicialmente. En definitiva, la clave está en el momento del devengo, la comunicación del cambio de titularidad y el cumplimiento de los requisitos legales en la reclamación.

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La reciente Sentencia del Tribunal Supremo, de 23 de noviembre de 2016, así lo avala, al confirmar que, a los efectos de lo expuesto en la reciente Ley de 2010 de medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales, el plazo máximo de pago es de 60 días alegando el carácter imperativo de la limitación del plazo impuesta en la misma, operando los intereses tras este indicado plazo.

La Sala del Alto Tribunal considera que los pactos entre contratistas y subcontratistas, que excedan del límite temporal de 60 días naturales marcados por la ley resultarán nulos de pleno derecho por vulnerar lo recogido en la Legislación Civil, haciendo especial mención asimismo a la ley de medidas de apoyo al emprendedor, para corroborar el citado carácter imperativo, recogiéndose en estarespecto a los plazos de pago, la posibilidad de ser ampliados mediante pacto de las partes, sin que en ningún caso, se pueda acordar un plazo superior a 60 días.

Este plazo máximo comenzará a contarse desde la fecha de recepción de las mercancías o prestación de los servicios, la única excepción que considera posible el Tribunal Supremo para que el plazo pueda exceder el plazo de 60 días y llega hasta los 90 días naturales, es que los contratos verifiquen la conformidad con los bienes o servicios prestados.

Por tanto, a la vista de la jurisprudencia creada, cualquier contrato suscrito que se pague en más de 60 días será nulo de pleno derecho si se interpone una denuncia ante el Tribunal correspondiente.

Jaime Riaguas Boya

Abogado, Colegiado ICAM nº 123.496

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