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Lo que parece una compra puede ser solo un alquiler encubierto. Conocer las condiciones reales es la clave

En Madrid se están ofreciendo viviendas bajo la apariencia de compraventa que en realidad no pueden venderse en propiedad durante los primeros 15 años. Se trata de promociones levantadas en suelo municipal con la obligación legal de destinarse a alquiler asequible. Los contratos que firman los interesados no son escrituras de compraventa, sino aportaciones a una cooperativa para financiar el proyecto. Esto implica riesgos importantes: no se adquiere la propiedad, puede que ni siquiera se acceda al alquiler si no se cumplen los requisitos, y además se asumen responsabilidades económicas como socio. Antes de firmar, conviene informarse bien, exigir garantías y contar con asesoramiento jurídico especializado

La jurisprudencia es clara: lo determinante no es cuándo se aprueban las obras, sino cuándo las derramas se hacen exigibles. El propietario en ese momento debe abonarlas, aunque las obras se aprobaran antes de su compra. Si el cambio de titularidad no se comunica a la comunidad, responden solidariamente el antiguo y el nuevo propietario, hasta que se notifique formalmente la transmisión. Incluso en casos de divorcio y liquidación de gananciales, ambos excónyuges siguen siendo responsables mientras la comunidad no reciba aviso. Los pactos privados entre comprador y vendedor sobre quién paga las derramas no vinculan a la comunidad, que siempre puede reclamar al propietario que figure como titular. Además, las deudas deben estar aprobadas en junta y correctamente certificadas para poder reclamarse judicialmente. En definitiva, la clave está en el momento del devengo, la comunicación del cambio de titularidad y el cumplimiento de los requisitos legales en la reclamación.

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El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha sentenciado esta mañana que los bancos tendrán que devolver a sus clientes la cantidad total que percibieron a consecuencia de las cláusulas suelo, por medio de las cuales el cliente seguía pagando más intereses a pesar de que éstos hubieran bajado en el mercado, de forma que venían abonando más de lo que les correspondía.

El Tribunal Supremo en España estableció que, si bien las cláusulas suelo eran ilegales, la cantidad que el afectado podía reclamar era desde la fecha de su sentencia, es decir, desde mayo de 2.013, decisión que causó estupor en los sectores jurídicos ya que establecía una doctrina en contra de la legislación española y europea y que, además,  favorecía a unos determinados particulares, los bancos, en detrimento de sus clientes, con el argumento de que la devolución de la totalidad de las cantidades podía afectar al sistema financiero. Esta decisión del Tribunal Supremo, cuando menos sorprendente, no tenía amparo legal alguno y respondía más bien a una decisión voluntarista de sus Magistrados. Ahora, la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea pone en evidencia al Tribunal Supremo español que tomó una decisión particularizada para una determinada situación lo que va contra los más elementales principios de la Justicia.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea dice que las entidades bancarias deben devolver todo el dinero porque la limitación en el tiempo que acordó el Tribunal Supremo español no protege suficientemente a los consumidores y no constituye un medio eficaz para el cese del uso de las cláusulas abusivas y que esto va en contra de la directiva europea.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado. Colegiado ICAM 43.197

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