Qué se significa que un edificio esté en situación de fuera de ordenación
La situación de fuera de ordenación es aquella en la que se encuentran los edificios que a consecuencia de la aprobación definitiva de un nuevo planeamiento resultan disconformes con el mismo.
No hay que confundirlo con la situación asimilada a fuera de ordenación, que se da en los edificios con infracción urbanística contra la que el Ayuntamiento no puede instar la restauración de la legalidad urbanística al haber transcurrido más de 4 años desde su terminación.
En cualquiera de las dos situaciones puede solicitarse licencia de actividad, aunque en la situación asimilada a fuera de ordenación son mayores las restricciones.
Grados de la situación de fuera de ordenación
La situación de fuera de ordenación está regulada en los artículos 2.3.1 a 2.3.4 del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid siendo solo de aplicación a los edificios que a consecuencia de su entrada en vigor sean disconformes con la nueva ordenación urbanística.
Se establecen dos grados:
- Fuera de ordenación absoluta es la que se da en aquellos edificios que ocupen suelo dotacional público, de carácter general o local.
- Fuera de ordenación relativa es la que concurre es cuando la disconformidad con el nuevo planeamiento es por causas distintas a las de la absoluta.
Régimen de usos y obras en la situación de fuera de ordenación absoluta
Debido a que esta situación se da cuando el edificio ocupa suelo destinados a dotaciones públicas, el PGOU de Madrid establece un régimen restrictivo en cuanto a las obras y usos que pueden ser autorizados y que pasamos a enumerar:
- Tienen que sujetarse al régimen de obras establecido en la Ley. El PGOU no establece un sistema alternativo, aunque sí permite las obras que vayan destinadas al cumplimiento de las condiciones de seguridad, condicionando la licencia a la renuncia expresa del incremento de valor del justiprecio por la expropiación de dichas obras.
- Se permitirán las obras dirigidas a eliminar las causas que determinan la situación de fuera de ordenación.
- Las actividades existentes se podrán mantener hasta que se lleve a cabo la expropiación, demolición o sustitución de la edificación. No se concederán licencias para la nueva implantación o cambio de actividades ni reinicio de expedientes de licencias anteriormente caducadas.
- Si la afección pública que determina la situación de fuera de ordenación absoluta no afecta al local para el que se solicita la licencia de actividad ni a los elementos comunes del edificio, siempre que la adaptación al planeamiento vigente se pueda realizar de forma autónoma, podrán admitirse las obras y usos en dicho local que puedan ser autorizadas conforme a la ordenanza de aplicación.
En cuanto a la prohibición de implantación de nuevas actividades, hay que tener en cuenta la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 3 de noviembre de 2.000 que dice que mientras no se produzca la expropiación no puede impedirse el uso del inmueble porque entender lo contrario supondría despojar sin indemnización la posibilidad de aprovechamiento del edificio.
Régimen de usos y obras en la situación de fuera de ordenación relativa
Esta situación al concurrir en edificios que no ocupan suelo dotacional público, el régimen de obras y usos es mucho más permisivo:
- Se admiten las obras permitidas en la Ley, en la norma zonal y en las ordenanzas particulares del área de planeamiento correspondiente cuando no afecten a más del 50 % de la superficie edificada el edificio.
- Se admite la nueva implantación y cambio de usos o actividades, a no ser que sean contrarias a la norma zonal u ordenanza particular.
Situación asimilada a la de fuera de ordenación
Se produce cuando en un edificio se han realizado obras ilegales pero que por el transcurso del plazo de 4 años el Ayuntamiento ya no puede instar la restauración de la legalidad urbanística.
En este caso, solo se van a permitir las obras que exija la higiene, ornato y conservación del inmueble siempre que no supongan su consolidación, aumento de volumen o incremento de su valor de expropiación.
La instalación de nuevas actividades es autorizable siempre que las obras que se vayan a realizar sean de las permitidas.
Pedro Pablo Fernández Grau
Abogado
