Todo propietario deberá someterse a los deberes urbanísticos que le impone la Legislación urbanística, cuyo fin es salvaguardar el interés público del patrimonio inmobiliario que supone, en definitiva, la protección de los intereses de la colectividad.
Fundamentalmente, los deberes de carácter urbanístico son los siguientes:
- Destinar la edificación al uso que le ha atribuido el planeamiento urbanístico, es decir, si la normativa urbanística del Municipio establece que el inmueble tiene que destinarse al uso de oficina, no podrá utilizarse como vivienda.
- Tiene que cuidar que la construcción mantenga unas condiciones adecuadas de seguridad, salubridad y ornato público. Por tanto, tendrá que llevar a cabo todas aquellas obras que sean necesarias para que el edificio conserve esas condiciones, debiendo correr con el gasto que se ocasione, sin perjuicio de las subvenciones que se le pudieran conceder.
- En el caso de que el inmueble esté ubicado en una zona de protección medioambiental, deberá adoptar las prevenciones necesarias para que no se vea afectado el medioambiente. Igualmente, esta obligación es extensiva a los edificios que, aunque no estén en una zona medioambientalmente protegida, pudieran provocar algún tipo de contaminación.
- Si el edificio tiene carácter monumental, es patrimonio arquitectónico o arqueológico o está ubicado en cascos históricos o zonas urbanas especialmente protegidas desde el punto de vista monumental, deberá cumplir con la normativa específica que se haya dictado para la conservación y mantenimiento de esas construcciones.
Las características de dichos deberes son las siguientes:
- Tienen carácter legal al venir impuestos por una norma con rango de ley. Esto es a consecuencia de la limitación que establecen sobre el derecho de propiedad. Será nula la norma de carácter reglamentario que establezca un deber que pueda suponer un limite al derecho de propiedad.
- Son deberes de carácter real y objetivo al recaer sobre el propietario del inmueble al margen de cualquier otra consideración.
- El fin último de dichos deberes será de carácter público al ir dirigidos a procurar la conservación, mantenimiento y ornato público de las edificaciones. Para vigilar el cumplimiento de estos deberes, por ese carácter público, se inviste a la Administración de una potestad de policía que ejerce a través de la inspección urbanística y de sus departamentos de disciplina.
Los deberes urbanísticos que se establecen por las respectivas Leyes del Suelo y las correspondientes Leyes Sectoriales, vienen a limitar el derecho de propiedad en la forma establecida en el artículo 348 del Código Civil que dice: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en la leyes”. Por tanto, todo propietario de un edificio o inmueble podrá utilizarlo como tenga por conveniente siempre que dicha utilización no vaya contra la normativa urbanística que le afecte.
Pedro Pablo Fernández Grau
Abogado. Colegiado ICAM 43.197
