El Real Decreto-ley 15/2020, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y empleo, ha regulado la posibilidad de que en los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a actividades económicas, o en los de industrias, se solicite la moratoria en el pago de la renta.
Espíritu de la norma
Lo primero que tenemos que indagar es la intención del legislador, que encontramos en la Exposición de Motivos en la que se indican los requisitos que deben concurrir:
La situación de pandemia y la crisis económica que se espera, hace presumir, por un lado, que muchos compradores no van a poder firmar la escritura pública por haberse quedado sin recursos para pagar el precio o por la imposibilidad de obtener la financiación y, por otro lado, también parece, según los expertos, que el precio de los inmuebles va a bajar, sobre todo en las zonas turísticas o de segunda residencia.
- Que se pueda aplicar la cláusula “rebus sic stantibus”.
- Que exista acuerdo entre las partes.
Por tanto, independientemente de la concreta regulación que realiza a partir del artículo 1, entendemos que para que pueda tener efectividad la moratoria de la renta será necesario, además, que pueda aplicarse la cláusula indicada conforme a los criterios establecidos por el Tribunal Supremo y que el arrendador y el arrendatario estén conformes, exigencia que deducimos cuando se dice expresamente que debe existir un acuerdo entre las partes.
Si no concurren ninguno de esos requisitos, no se podrá aplicar la moratoria.
Regulación cuando el arrendador es una empresa, entidad pública de vivienda o gran tenedor
En el contrato de arrendamiento deberán concurrir las siguientes circunstancias:
- Que el arrendador sea una empresa, una entidad pública de vivienda o un gran tenedor. Se considera gran tenedor a una persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o que tenga una superficie construida de más de 1.500 m2.
- Que el arrendatario sea una persona física o jurídica que se dedique a una actividad empresarial.
- Que el arrendatario reúna los requisitos económicos que se establecen y pueda acreditarlos.
- Que el inmueble arrendado sea una vivienda por temporada o se desarrolle en él una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente. También puede tratarse del arrendamiento de una industria.
El procedimiento para que las partes lo acuerden es el siguiente:
- El arrendatario deberá solicitarlo al arrendador en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley. Es decir, hasta el 23 de mayo de 2020.
- El arrendador deberá aceptar la moratoria. Por tanto, si no la acepta no tendrá efectos.
- Que no exista un acuerdo anterior entre las partes de moratoria o reducción de la renta.
Efectos de la moratoria.
- Una vez alcanzado el acuerdo se aplicará de forma automática.
- La moratoria durará el tiempo que esté vigente el estado de alarma o sus prórrogas. Si este plazo no es suficiente para que el arrendatario se recupere económicamente, se aplicará en los meses siguientes al levantamiento del estado de alarma, sin que pueda ser superior a cuatro.
- El aplazamiento de la renta no podrá tener penalización ni devengo de intereses.
- Se fraccionará la renta no abonada durante dos años a partir de la terminación del plazo de moratoria, siempre que durante este plazo esté vigente el contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
Regulación cuando el arrendador es distinto de una empresa o un gran tenedor
Deben concurrir las siguientes circunstancias respecto del arrendador.
- Que sea una persona física.
- Que no tenga más de 10 inmuebles en arrendamiento ni sea propietario de más de 1.500 m2 construidos.
En cuanto a los requisitos del arrendatario no son distintos de los establecidos para el caso de que el arrendador sea empresa o gran tenedor.
Respecto del procedimiento es el mismo que el regulado en el caso anterior, siendo necesario, por tanto, que se alcance un acuerdo entre las partes.
Se establece la posibilidad de que las partes acuerden que la fianza servirá para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de renta. En este caso, el arrendatario deberá reponer la fianza en al plazo de un año a contar desde la adopción del acuerdo o en el plazo que quedara del contrato si fuera inferior a un año.
Requisitos económicos que debe cumplir el arrendatario
En el caso de que el arrendatario sea un autónomo:
- Que esté afiliado y en situación de alta en la fecha de declaración del estado de alarma, en el RETA o Mutualidades sustitutorias,. Es decir, el 14 de marzo de 2020.
- Que su actividad haya quedado suspendida por el Real Decreto 463/2020, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.
- En el caso de que su actividad no haya sido suspendida, deberá haber sufrido una reducción de su facturación, en el mes natural anterior al que solicita el aplazamiento, de al menos el 75 % en comparación a la media mensual del trimestre de 2019 al que pertenece dicho mes.
En el caso de que el arrendatario sea una pyme.
- Que durante dos ejercicios consecutivos no reúnan al menos dos de las circunstancias siguientes:
- El total de las particas del activo no supere los cuatro millones de euros.
- El importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
- El número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
- Que la actividad haya quedado suspendida por el Real Decreto 463/2020, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.
- En el caso de que su actividad no haya sido suspendida, deberá haber sufrido una reducción de su facturación, en el mes natural anterior al que solicita el aplazamiento, de al menos el 75 % en comparación a la media mensual del trimestre de 2019 al que pertenece dicho mes.
Acreditación de los requisitos económicos
El arrendatario deberá acreditar al arrendador que cumple con los requisitos económicos para poder solicitar la moratoria de la renta de la forma siguiente:
- En relación a la disminución de la facturación podrá presentar una declaración responsable si bien el arrendador puede exigirle que le muestre los libros contables para comprobar la veracidad de dicha declaración.
- En el caso de que se trate de la suspensión de la actividad, deberá acreditarlo mediante un certificado expedido por la Agencia Tributaria o la Comunidad Autónoma, que demuestre el cese de la actividad declarada por el interesado.
Consecuencias de la aplicación indebida de la moratoria por parte del arrendatario
Si el arrendatario solicitara, y obtuviera, la moratoria en el pago de la renta sin reunir los requisitos económicos responderá:
- De los daños y perjuicios que le haya ocasionado al arrendador.
- De los gastos generados por la aplicación de las medidas.
- De cualquier otra responsabilidad que se deduzca de la calificación de su conducta.
Pedro Pablo Fernández Grau
Abogado
