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Lo que parece una compra puede ser solo un alquiler encubierto. Conocer las condiciones reales es la clave

En Madrid se están ofreciendo viviendas bajo la apariencia de compraventa que en realidad no pueden venderse en propiedad durante los primeros 15 años. Se trata de promociones levantadas en suelo municipal con la obligación legal de destinarse a alquiler asequible. Los contratos que firman los interesados no son escrituras de compraventa, sino aportaciones a una cooperativa para financiar el proyecto. Esto implica riesgos importantes: no se adquiere la propiedad, puede que ni siquiera se acceda al alquiler si no se cumplen los requisitos, y además se asumen responsabilidades económicas como socio. Antes de firmar, conviene informarse bien, exigir garantías y contar con asesoramiento jurídico especializado

La jurisprudencia es clara: lo determinante no es cuándo se aprueban las obras, sino cuándo las derramas se hacen exigibles. El propietario en ese momento debe abonarlas, aunque las obras se aprobaran antes de su compra. Si el cambio de titularidad no se comunica a la comunidad, responden solidariamente el antiguo y el nuevo propietario, hasta que se notifique formalmente la transmisión. Incluso en casos de divorcio y liquidación de gananciales, ambos excónyuges siguen siendo responsables mientras la comunidad no reciba aviso. Los pactos privados entre comprador y vendedor sobre quién paga las derramas no vinculan a la comunidad, que siempre puede reclamar al propietario que figure como titular. Además, las deudas deben estar aprobadas en junta y correctamente certificadas para poder reclamarse judicialmente. En definitiva, la clave está en el momento del devengo, la comunicación del cambio de titularidad y el cumplimiento de los requisitos legales en la reclamación.

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En la Exposición de Motivos del Real Decreto 11/2020 se prevé que se produzca un notable incremento de las reclamaciones de responsabilidad patrimonial.

Desde una perspectiva todavía teórica, es posible plantear la posible responsabilidad de las Administraciones Públicas por los daños patrimoniales y lesiones que se están causando a los particulares a causa de la pandemia del Covid-19, de aquí que el propio Gobierno ya prevea una avalancha de reclamaciones contra el Estado y se prepare reforzando los Juzgados competentes para entender de las mismas.

Regulación básica de la responsabilidad patrimonial 

El artículo 106.2 de la Constitución dice que “los particulares, en los términos establecidos por la ley, tendrán derecho a ser indemnizados por toda lesión que sufran en cualquiera de sus bienes y derechos, salvo en los casos de fuerza mayor, siempre que la lesión sea consecuencia del funcionamiento de los servicios públicos”

En la Ley 40/2015 de Régimen Jurídico del Sector Público se establece la obligación de la Administración de indemnizar a los particulares de toda lesión que sufran y sea “consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos salvo en los casos de fuerza mayor o de daños que el particular tenga el deber jurídico de soportar de acuerdo con la Ley”.

La responsabilidad de la Administración se configura con carácter objetivo, es decir, que el administrado tiene derecho a que se le reparen los daños y lesiones sufridos por el funcionamiento de la administración, independientemente de la existencia de culpa o negligencia. Será suficiente acreditar la existencia del daño y que ha sido causado por la actuación de la administración.

Aparte, se exige también que:

  • El perjuicio sea antijurídico, es decir, que no exista un deber jurídico de soportarlo.
  • Que sea efectivo y no hipotético.
  • Que sea económicamente evaluable e individualizado.

Aplicación de los anteriores principios a los daños causados por el COVID-19

El Estado y las Comunidades Autónomas tienen la competencia de velar por la Salud Pública general. Si a consecuencia de una pandemia sanitaria ha sido necesario paralizar la actividad económica de España y, además, ha causado muertes, objetivamente, tienen la obligación de indemnizar a los particulares por los daños de todo tipo, incluidos los morales, que hayan sufrido.

Sin embargo, existen dos principios que hay que tener en cuenta:

La existencia de fuerza mayor

Se entiende por fuerza mayor cuando el suceso es imprevisible, insólito o de efectos inevitables. En este caso, excluye la responsabilidad de la Administración porque se considera que se trata de algo ajeno a su dominio.

En las muy probables reclamaciones que se van a interponer contra la Administración, una de las principales cuestiones de discusión, si no la principal, será si el Gobierno con antelación tenía conocimiento de los efectos del COVID-19 en la Salud Pública y si realizó todo lo que estuvo en su mano para minimizar los daños, o si las decisiones que tomó fueron desproporcionadas.

Conocimiento de la técnica

La Ley 40/2015 dice que “no serán indemnizables los daños que se deriven de hechos o circunstancias que no se hubiesen podido prever o evitar según el estado de los conocimientos de la ciencia o de la técnica existentes en el momento de producción de aquéllos”.

Este será el otro punto sobre el que existirá una gran controversia, es decir, si a través del conocimiento científico que se tenía era posible que el Gobierno pudiera prever las consecuencias de la pandemia.

Conclusión

Es todavía pronto para afirmar de forma rotunda si van a tener éxito las reclamaciones patrimoniales contra la Administración a causa del COVID-19, debido a que los datos que todavía tenemos son muy escasos.

Pero lo cierto es que los particulares están sufriendo daños consistentes en muertes, ruinas económicas, pérdida de  ilusiones, etc, que no tenían la obligación de soportar y que son consecuencia del funcionamiento de los servicios públicos, por lo que es factible intentar la reparación, para lo cual recomendamos  presentar la reclamación por escrito ante la Administración en el plazo de un año desde que se causó la lesión.

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