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Lo que parece una compra puede ser solo un alquiler encubierto. Conocer las condiciones reales es la clave

En Madrid se están ofreciendo viviendas bajo la apariencia de compraventa que en realidad no pueden venderse en propiedad durante los primeros 15 años. Se trata de promociones levantadas en suelo municipal con la obligación legal de destinarse a alquiler asequible. Los contratos que firman los interesados no son escrituras de compraventa, sino aportaciones a una cooperativa para financiar el proyecto. Esto implica riesgos importantes: no se adquiere la propiedad, puede que ni siquiera se acceda al alquiler si no se cumplen los requisitos, y además se asumen responsabilidades económicas como socio. Antes de firmar, conviene informarse bien, exigir garantías y contar con asesoramiento jurídico especializado

La jurisprudencia es clara: lo determinante no es cuándo se aprueban las obras, sino cuándo las derramas se hacen exigibles. El propietario en ese momento debe abonarlas, aunque las obras se aprobaran antes de su compra. Si el cambio de titularidad no se comunica a la comunidad, responden solidariamente el antiguo y el nuevo propietario, hasta que se notifique formalmente la transmisión. Incluso en casos de divorcio y liquidación de gananciales, ambos excónyuges siguen siendo responsables mientras la comunidad no reciba aviso. Los pactos privados entre comprador y vendedor sobre quién paga las derramas no vinculan a la comunidad, que siempre puede reclamar al propietario que figure como titular. Además, las deudas deben estar aprobadas en junta y correctamente certificadas para poder reclamarse judicialmente. En definitiva, la clave está en el momento del devengo, la comunicación del cambio de titularidad y el cumplimiento de los requisitos legales en la reclamación.

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ADMINISTRATIVO

PEDRO PABLO FENANDEZ GRAU

La Exposición de Motivos del Real Decreto 11/2020 prevé que se produzca un notable incremento de las reclamaciones de responsabilidad patrimonial contra la Administración a causa de la pandemia del COVID-19. La posibilidad de reclamar a la Administración una indemnización por los daños ocasionados por su funcionamiento está regulada en la Ley con carácter objetivo. Es decir, no es necesario que haya existido culpa para que tenga que resarcir a los perjudicados. Los daños al administrado se pueden causar por el funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos. El Estado tiene la obligación de vigilar el mantenimiento de la buena salud de la población y si a causa de la pandemia no lo ha conseguido deberá responder de los daños que se hayan ocasionado, aunque se pruebe que actuó con eficacia.    

No obstante, se aplican dos principios que pueden eximir de indemnizar a la Administración. El primero es el de la existencia de fuerza mayor. Ocurre cuando el suceso es imprevisible, insólito o de efectos inevitables. El segundo es el conocimiento de la técnica en el momento de producirse los daños. En las reclamaciones que sin duda se van a presentar, la discusión principal girará alrededor de esos dos principios por ser la defensa más clara que tiene el Estado contra las pretensiones indemnizatorias. No obstante, sí es recomendable que los particulares afectados, una gran mayoría de españoles, dirijan su reclamación contra la Administración. El plazo es de un año y es de prescripción, por lo que podrá mantenerse vigente la reclamación presentando solicitudes de indemnización antes de que transcurra ese plazo, en espera de que se vaya clarificando la actuación del Gobierno y tener más claro la viabilidad de las reclamaciones.

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