Hasta hace unos días, existía la obligación imperativa de notificar de forma expresa al arrendador la intención de subrogarse en los contratos de arrendamientos urbanos, que estuvieran regidos por la antigua Ley de arrendamientos de 1.964, es decir, los denominados “Contratos de renta antigua”.
Esta obligación de notificar en forma y con los requisitos que establecía la ley, la soportaban aquellas personas que ostentaban la capacidad de ser beneficiarios de dicho contrato, y que optaban a su vez, por subrogarse en el mismo, pues bien, vistos los innecesarios rigorismos a los que se sometía al posible beneficiario, al tener que acreditar no solo la intención, sino el propio fallecimiento del arrendatario, así como una serie de requisitos que acompañan a dicho formalismo, la jurisprudencia ha modificado el criterio que venía sosteniendo en tanto que entiende que la realidad social hace que en la mayoría de casos el propio arrendador posea pleno conocimiento del hecho del fallecimiento, e inclusive, se ponga en contacto con los posibles beneficiarios para tratar el destino del contrato, haciendo en la mayoría de los casos innecesaria una notificación fehaciente dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento.
Este requisito de notificación, en la práctica venía utilizándose como un mecanismo de actuación negativa, es decir, el hecho de haber negociado o haber comunicado al arrendador la intención de subrogarse en el contrato por algún medio que no tuviera plena fehaciencia, era utilizado por los mismos como palanca para resolver el contrato, mecanismo que amparaba en mayor medida la mala fe de los arrendadores, y que no protegía ante el principio de buena fe de las actuaciones.
Por tanto, dicho cambio de paradigma viene a ajustar la legislación a la realidad social y jurídica que se debe aplicar en este tipo de casos, estableciendo que el conocimiento pleno de la arrendadora del hecho del fallecimiento, así como del cumplimiento de los requisitos y voluntad de subrogación del beneficiario, será suficiente para entender subrogado un contrato, sin necesidad de comunicación expresa, tal y como se venia entendiendo y aplicando.
Por último, resulta forzoso indicar que si bien supone una laxitud al derecho que se ve afectado, no viene siendo de aplicación a todos los casos, puesto que habrá que atender a los hechos que hayan sido producidos para poner dicho conocimiento en manos del arrendador y que deberán ser valorados siempre por un profesional, dado que un fallo en el mecanismo de notificación, supondría ver perdido nuestro derecho de subrogación, por tanto, se hace necesaria siempre la tutela jurídica de expertos en la materia, a fin de ejercer de una manera clara y cierta nuestros derechos.
Jaime Riaguas Boya
Abogado, Colegiado ICAM nº 123.496
