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Lo que parece una compra puede ser solo un alquiler encubierto. Conocer las condiciones reales es la clave

En Madrid se están ofreciendo viviendas bajo la apariencia de compraventa que en realidad no pueden venderse en propiedad durante los primeros 15 años. Se trata de promociones levantadas en suelo municipal con la obligación legal de destinarse a alquiler asequible. Los contratos que firman los interesados no son escrituras de compraventa, sino aportaciones a una cooperativa para financiar el proyecto. Esto implica riesgos importantes: no se adquiere la propiedad, puede que ni siquiera se acceda al alquiler si no se cumplen los requisitos, y además se asumen responsabilidades económicas como socio. Antes de firmar, conviene informarse bien, exigir garantías y contar con asesoramiento jurídico especializado

La jurisprudencia es clara: lo determinante no es cuándo se aprueban las obras, sino cuándo las derramas se hacen exigibles. El propietario en ese momento debe abonarlas, aunque las obras se aprobaran antes de su compra. Si el cambio de titularidad no se comunica a la comunidad, responden solidariamente el antiguo y el nuevo propietario, hasta que se notifique formalmente la transmisión. Incluso en casos de divorcio y liquidación de gananciales, ambos excónyuges siguen siendo responsables mientras la comunidad no reciba aviso. Los pactos privados entre comprador y vendedor sobre quién paga las derramas no vinculan a la comunidad, que siempre puede reclamar al propietario que figure como titular. Además, las deudas deben estar aprobadas en junta y correctamente certificadas para poder reclamarse judicialmente. En definitiva, la clave está en el momento del devengo, la comunicación del cambio de titularidad y el cumplimiento de los requisitos legales en la reclamación.

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Cuando se nos notifica una resolución administrativa cabe contra la misma un recurso administrativo (alzada o reposición) y si es desestimado recurso contencioso-administrativo ante los Tribunales de Justicia.

Si no se recurriera la resolución administrativa en el plazo correspondiente, sería entonces firme y no cabrá contra ella recurso alguno.

Sin embargo, sí que existe la posibilidad de revisar esas resoluciones firmes, y es cuando en el procedimiento administrativo se ha producido algún defecto procesal que pueda considerarse causa de nulidad.

Existe nulidad cuando se han vulnerado derechos  y libertades susceptibles de amparo constitucional, cuando el acto administrativo se ha dictado por una autoridad administrativa que carecía de competencia, cuando la resolución tenga un contenido imposible, cuando se haya vulnerado el procedimiento, cuando constituya infracción penal o cualquier otro que expresamente se prevea en una Ley.

Por tanto, aunque se nos haya pasado el plazo para interponer recurso cabe la posibilidad de revisar la resolución administrativa firme siempre que se den alguna de dichas causas de nulidad.

El procedimiento se inicia mediante solicitud al órgano administrativo que dictó la resolución que consideremos nula, y si éste estima que se basa en alguna de las causas de nulidad solicitará informe del Consejo de Estado u Organismo equivalente de la Comunidad Autónoma, dictando posteriormente la resolución que proceda contra la que cabrá recurso contencioso-administrativo.

En definitiva, no debemos considerar que hemos perdido definitivamente nuestro derecho a recurrir una resolución administrativa, aunque no la hayamos recurrido en plazo, ya que si concurren causas de nulidad lo podremos hacer a través del procedimiento de revisiónno existiendo plazo para ello.

Pedro Pablo Fernández Grau

Abogado. Colegiado ICAM 43.197

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