¿Se pueden prohibir los pisos turísticos en las comunidades de propietarios? Así queda la situación tras la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025
El uso turístico de las viviendas es, desde hace años, una de las cuestiones que más inquietudes ha generado dentro de las comunidades de propietarios. La convivencia diaria entre propietarios y turistas no siempre ha resultado fácil, y esto ha llevado a muchas comunidades a plantearse hasta qué punto es posible limitar o incluso prohibir esta actividad.
Con la entrada en vigor, el próximo 3 de abril de 2025, de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, se produce un cambio de enorme calado en la Ley de Propiedad Horizontal que aclara, refuerza y facilita la posición de las comunidades frente a los alquileres turísticos.
En este artículo, te explicamos cómo era la regulación hasta ahora, qué ha dicho el Tribunal Supremo, y qué cambia exactamente a partir de abril de 2025. Tanto si eres propietario como si eres administrador de fincas, conviene tener claras las nuevas reglas del juego.
Situación legal antes del 3 de abril de 2025
Regulación previa: límites y mayorías reforzadas
Hasta ahora, el principal instrumento legal de las comunidades de propietarios para actuar contra los pisos turísticos era el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, reformado por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo.
¿Qué permitía esta norma?
- Limitar o condicionar el ejercicio de la actividad turística en los términos previstos en la normativa sectorial turística (sin que fuese necesario modificar el título constitutivo o los estatutos).
- Incrementar las cuotas de participación de las viviendas destinadas a uso turístico hasta un 20%.
Para aprobar cualquiera de estas medidas, la comunidad necesitaba el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios y cuotas. Importante: estos acuerdos no tenían efectos retroactivos, es decir, no afectaban a los propietarios que ya estaban desarrollando esta actividad antes de la adopción del acuerdo.
No obstante, esta regulación generaba muchas dudas. ¿“Limitar o condicionar” era sinónimo de prohibir? ¿Podía la comunidad vetar expresamente el uso turístico sin unanimidad?
Interpretación judicial: Sentencias clave del Tribunal Supremo
Ante esta inseguridad jurídica, muchas comunidades acudieron a los tribunales. Durante años, los juzgados y audiencias provinciales ofrecieron soluciones dispares.
La cuestión quedó zanjada el 3 de octubre de 2024, cuando el Tribunal Supremo, en sus sentencias nº 1232/2024 y nº 1233/2024, confirmó que:
- Sí es posible prohibir el alquiler turístico mediante acuerdo comunitario adoptado por las mayorías de tres quintos previstas en el art. 17.12 LPH.
- Limitar, condicionar y prohibir son, a juicio del Supremo, conceptos que pueden incluirse bajo la misma facultad conferida a la comunidad.
Estos pronunciamientos aportaron seguridad jurídica, pero seguía existiendo una dificultad práctica: la comunidad debía promover el acuerdo y reunir la doble mayoría reforzada.
Además, si no existía una prohibición expresa en los estatutos, era frecuente que las comunidades se vieran envueltas en litigios con propietarios que consideraban que el alquiler turístico no estaba prohibido y no podía ser calificado automáticamente como una actividad molesta.
Qué cambia a partir del 3 de abril de 2025: La nueva Ley Orgánica 1/2025
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, introduce una modificación decisiva en la Ley de Propiedad Horizontal.
Prohibición por defecto del uso turístico en propiedad horizontal
El cambio más relevante es que, a partir del 3 de abril de 2025, todas las viviendas en edificios sometidos a régimen de propiedad horizontal tienen prohibido, por Ley, el uso turístico.
Es decir:
- Ya no es necesario que figure expresamente en los estatutos ni que se adopte un acuerdo previo para prohibir esta actividad.
- Si un propietario quiere destinar su vivienda al alquiler turístico, deberá solicitar autorización a la Junta.
- Para conceder el permiso, será necesario el voto favorable de las tres quintas partes de propietarios y cuotas de participación (la misma mayoría que se exigía antes para limitar o condicionar).
Por tanto, la regla general pasa a ser la prohibición, salvo que la Junta autorice lo contrario.
Obligación del Presidente de requerir el cese
La reforma también refuerza la capacidad ejecutiva de las comunidades:
- El Presidente de la Comunidad, a iniciativa propia o de cualquier propietario, deberá requerir al propietario que esté desarrollando la actividad sin autorización para que cese inmediatamente.
- En caso de no cesar, podrán iniciarse las acciones judiciales oportunas.
Excepción para quienes ya desarrollen la actividad antes del 3 de abril de 2025
Para proteger derechos adquiridos, la norma establece que:
- Quienes ya estén ejerciendo legalmente el uso turístico antes del 3 de abril de 2025, conforme a la normativa sectorial turística, podrán seguir haciéndolo.
- Eso sí, la comunidad podrá acordar (también por mayoría de tres quintos) un incremento de hasta el 20% de los gastos comunes para estas viviendas.
¿Qué ocurre con los estatutos comunitarios?
Es importante recordar que las restricciones legales y las decisiones comunitarias no sustituyen las normas estatutarias.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido que:
- Para que la prohibición figure en los estatutos, debe constar de manera expresa y clara.
- No basta con describir el uso residencial o limitar ciertas actividades económicas de manera genérica. La prohibición debe aludir específicamente al uso turístico o al ejercicio de actividades económicas en la vivienda.
Esto significa que, si los estatutos recogen de forma clara la prohibición, la comunidad podrá hacerla valer judicialmente sin necesidad de ningún acuerdo adicional.
Comparativa: Antes y después del 3 de abril de 2025
|
Aspecto |
Hasta el 3 de abril de 2025 |
A partir del 3 de abril de 2025 |
|
Regla general |
Permitido, salvo limitación o prohibición en estatutos o por acuerdo comunitario. |
Prohibido por Ley en todos los edificios en propiedad horizontal. |
|
Mayoría necesaria para prohibir/permitir |
Tres quintos de propietarios y cuotas para limitar, condicionar o prohibir mediante acuerdo comunitario. |
Tres quintos de propietarios y cuotas, pero ahora para autorizar el uso turístico, ya que está prohibido por defecto. |
|
Estatutos |
Deben contener una prohibición clara y precisa para vetar la actividad sin necesidad de acuerdo posterior. |
La prohibición legal prevalece, aunque los estatutos siguen siendo relevantes para reforzar esta posición. |
|
Incremento de gastos comunes |
Posible hasta un 20% para viviendas turísticas, por acuerdo de tres quintos, sin efectos retroactivos. |
Se mantiene la posibilidad de incrementar los gastos hasta un 20% por acuerdo comunitario. |
|
Situación de actividades previas |
No se ven afectadas por los acuerdos posteriores; se rigen por las normas vigentes en el momento de su inicio. |
Podrán seguir ejerciendo la actividad, si se acogieron a la normativa sectorial turística antes del 3 de abril de 2025. |
¿Qué deben hacer las comunidades de propietarios ahora?
Con la entrada en vigor de esta reforma, la recomendación para las comunidades es clara:
- Revisar los estatutos para comprobar si ya existe una prohibición expresa del uso turístico.
- Convocar Junta si desean establecer un régimen específico de autorización o incrementar las cuotas de gastos para las viviendas con este uso.
- Establecer un protocolo para requerir el cese inmediato de las actividades no autorizadas, conforme a la nueva redacción del artículo 7.3 LPH.
Una nueva etapa para las comunidades frente a los pisos turísticos
La regulación del uso turístico en edificios en propiedad horizontal da un giro radical a partir de abril de 2025. Se pasa de una normativa basada en la necesidad de limitar o condicionar mediante acuerdos, a una prohibición legal por defecto, con la posibilidad de levantarla solo si así lo decide la comunidad.
Esto aporta una herramienta clara y eficaz para aquellas comunidades que desean preservar la finalidad residencial de sus inmuebles, evitando las complicaciones de interpretación que se venían arrastrando en los últimos años.
¿Tienes dudas sobre cómo aplicar esta nueva normativa en tu comunidad? ¿Necesitas asesoramiento jurídico para adaptar tus estatutos o convocar Junta para tratar este asunto?
En Grau Asociados – Abogados, estamos a tu disposición para ofrecerte la mejor solución.
