La modificación puntual consiste en una modificación ordinaria que viene a implicar una puntualización del planeamiento urbanístico previo. Sin embargo, la modificación cualificada supondrá una alteración de la zonificación o uso urbanístico de zonas verdes o espacios libres contenidos en el plan que se pretende modificar.
Las modificaciones cualificadas tienen dos requisitos:
- La necesidad de un procedimiento administrativo más exhaustivo en consonancia con la modificación que se pretende adoptar.
Se deberá emitir un informe favorable por parte del Consejo de Estado o su equivalente en cada Comunidad Autónoma, o del Consejero competente en esa materia y en su caso, con la posterior aprobación definitiva por el Órgano de Gobierno de cada Autonomía. Con ello se pretende que la modificación del planeamiento en este supuesto tenga un plus de garantía para evitar la especulación urbanística. Es decir, el ordenamiento jurídico exige que si se va a llevar a cabo dicha modificación esté sobradamente justificada.
- La garantía del principio de intangibilidad de zonas verdes o espacios libres, que determina la ineficabilidad de las zonas y espacios así calificados.
En cuanto a la emisión del informe, el Consejo de Estado ha establecido unos criterios que si concurrieran permitirían informar favorablemente una modificación cualificada. Son los siguientes:
- Que exista un interés público excepcional e inaplazable.
- Que se introduzca una mayor racionalidad en la distribución del espacio.
- Que se mantenga el ratio establecido en la norma urbanística entre habitantes y espacios libres o zonas verdes.
- Que se produzca una disminución del coeficiente de edificación
- Que la superficie afectada por la modificación sea escasa y la compensación por esa modificación sea concreta y presente, sin diferirla al futuro planeamiento.
- En relación a las zonas verdes y espacios libres afectados por la modificación, debe que contener una valoración de su afectación con carácter cualitativo y no solo cuantitativo.
- En relación con el carácter privado o público del suelo afectado, tiene mayor relevancia la modificación que afecta al público que al privado.
